Un parc locatif en recul avec des bailleurs qui améliorent leur rentabilité

La guerre russe en Ukraine qui conduit à une inflation record conjuguée à une transformation écologique indispensable pour l’avenir de notre planète sont deux sujets qui touchent indirectement chaque bailleur et investisseur locatif.

Les taux d’intérêt immobilier ont augmenté à 2,2% sur 20 ans après les décisions de la BCE mais les taux moyens semblent se stabiliser depuis quelques semaines. Le taux d’usure (taux maximal auquel les banques ont le droit de vous prêter de l'argent) va légèrement augmenter pour donner plus de marge de manœuvre aux investisseurs.

Évolution des taux pour un prêt sur 20 ans

La loi Climat et Résilience qui interdira progressivement les passoires énergétiques à la location permet de créer un nouvel écosystème économique autour de la rénovation thermique des logements, pour le bien des propriétaires et locataires. Cependant, on estime toujours qu’un gros tiers des logements actuellement à la location à Paris seront mis de côté. Impossible à accepter pour des néo parisiens dont la très grande majorité n’auront pas d’intérêt à acheter de logements. Conséquence ? Une offre abondante de logements à la vente qui ne trouvent pas d’acheteur d’un côté et une sous offre de biens à la location avec des locataires qui envoient des centaines de dossiers de l’autre. Bien entendu, cela ne restera pas ainsi. La loi devra évoluer dans le sens des investisseurs, des copropriétés, des bailleurs pour permettre de maintenir un parc locatif de qualité pour loger le maximum de français.

Pour le moment, Book-A-Flat observe une baisse du nombre de logements à la location et un rendement encore en amélioration pour les propriétaires, avec deux faits notables ce dernier trimestre : le retour de bon nombre d’étrangers ainsi que des baux sociétés.

Avec peu de logements disponibles et un niveau de demande de location toujours aussi haut, les loyers moyens sont en hausse (2052€) et les vacances locatives à la baisse (99% de remplissage).

Sur une année, le chiffre d’affaires moyen est de 24k€ par logement, en augmentation de 4,8% par rapport au 3ième trimestre 2021.

Nous rappelons que les loyers sont réglementés à deux niveaux :

• L’indice de Révision des loyers qui cadre les augmentations annuelles de loyer (voir notre article sur le sujet ici).
• L’encadrement des loyers qui plafonne depuis 2019 les loyers mensuels à Paris. Ce décret fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Il s’applique pour toute location en résidence principale et peut être dépassé par un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins (vue sur monument historique, moblier luxueux, hauteur de plafond, espace extérieur...).

Si les loyers sont en hausse, c’est toujours dans le respect de ces deux mesures.

Elles sont de retour ! Petite, moyenne et grande entreprise décide de passer par ce type de bail pour héberger leurs salariés ou les gérants eux-mêmes. Les loyers sont considérés comme des charges et leur permettent d’abaisser leurs résultats d’exploitation.

Ce dernier trimestre, le double de baux sociétés ont été signés par notre agence par rapport à 2021 (+106% !) et les tendances pour les prochains mois sont positives.

Évolution du nombre de locations réalisées sur les deux dernières années

Nous pourrions penser que les sociétés sélectionnent uniquement les grands logements mais le constat est plus nuancé. Les studios sont exclus (seulement 4% des locations) et les logements les plus plébiscités sont les 2 et 3 pièces (respectivement 21 et 19% de nos locations) alors que ce trimestre les baux sociétés reculent sur les très grandes surfaces.

Pour le propriétaire bailleur, l’avantage est de payer moins d’honoraires pour ce bail encadré par le code civil (2,9% TTC du loyer annuel). C’est aussi le sentiment que le locataire serait plus solvable alors même que le taux d’impayé chez Book-A-Flat pour les locataires en résidence principale est de moins de 1% annuellement. Enfin, en résidence principale, les durées de séjour sont généralement plus élevées (autour de 20 mois) ce qui limite les turnovers possibles.

Ce sont les premiers questionnements de nos propriétaires. Quels logements, quels arrondissements, quels quartiers et pourquoi ?

Actuellement, tous les logements se louent à condition que :

1. Les loyers soient compris dans l’encadrement ou au-dessus uniquement si cela est justifié par rapport à un critère exceptionnel
2. Le logement soit dans un état impeccable et décoré avec goût. Surtout en cette période post pandémie qui a permis l’essor du télétravail. Les locataires sont à la recherche de logements offrant des beaux espaces bien séparés les uns des autres pour y travailler et vivre. De plus en plus de familles aussi optent pour le meublé qui offrent des logements prêts à habiter sans soucis de déménagement de meubles.

Ces deux conditions réunions réunies permettent au propriétaire d’avoir le luxe de choisir parmi plusieurs dossiers de locataires sérieux. C’est aussi le cahier des charges de notre agence Book-A-Flat dans la sélection des appartements que nous proposerons à nos candidats locataires.

La moitié de nos locations se portent sur des 2 pièces (48%) tandis que les grands logements familiaux (2 chambres et plus) représentent presque ¼ de l’ensemble de nos locations.

Part des locations par type de logement

Notre agence loue des logements partout dans Paris mais avec une spécialité dans l’hypercentre et les arrondissements de l’ouest. Cependant, à l’est dans les quartiers Bastille, République et Canal St Martin, les remplissages sont excellents car ces quartiers sont très prisés des familles qui recherchent de grands et beaux logements.

Cet été, 54% de nos locataires étaient étrangers, en progression de 3 points par rapport à au même trimestre 2021. Ils proviennent principalement d’Europe (Italie, Allemagne, Royaume Uni et Espagne) puis d’Asie et d’Amérique du Nord. Tant mieux pour l’attrait de la capitale qui voit les étrangers revenir dans les universités, écoles et entreprises.

Origine de nos clients

La force de notre agence est de trouver des locataires solides pour la durée la plus longue. La durée de séjour moyenne est l’une des plus importantes du marché et augmente même depuis quelques mois.

Durée de séjour observée et actualisée avec les 3 derniers mois de fin de bail

Notre conseil : sélectionner les candidats pour une plus longue durée, évaluer les non-dits, enquêter sur chaque profil est complexe et peut être une source d’angoisse. Nos équipes commerciales et juridiques ont effectué ce travail sur des milliers de candidats locataires. Confiez-nous ce moment clé.

A la différence d’autres placements, l’investissement locatif a l’avantage premier de détenir un actif tangible. La Pierre est un bâti, un toit, situé à un emplacement précis. Les risques sont limités car le parc locatif reste tendu en France avec une demande supérieure à l’offre. Il y a peu de vacances locatives si l’investisseur est bien accompagné et conseillé.

Retrouvez notre série d’articles sur l’investissement locatif :

- premier épisode >>"Définir sa stratégie, trouver et financer son bien"

- second épisode >>"Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer"

- troisième épisode >>"Louer, gérer et définir sa stratégie fiscale."