Tout savoir sur la mise en location, gestion, vente et chasse d'appartements

1. UNE AGENCE AU SERVICE DES PROPRIÉTAIRES

L'agence Book-A-Flat est spécialisée dans la location et de gestion locative d'appartements meublés de moyennes et longues durées, modernes et refaits à neuf, destinés à une clientèle d'affaires française ou étrangère (locations de 12 mois minimum).

L'agence a un portefeuille de plus de 3 000 appartements rénovés dans le centre de Paris.

Ses bureaux sont situés 18 rue Volney à proximité d'Opéra. L'agence est titulaire de la carte d'agent immobilier « Transactions » CPI 7501 2016 000 013 037 délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie.

2. NOTRE OFFRE

Book-a-Flat accompagne les propriétaires bailleurs dans le cadre de deux offres, Basic et Premium :

• BASIC : vous trouver le meilleur locataire et vous faire signer un bail protégeant toutes les parties.
• PREMIUM : l’offre complète vous permettant de trouver le meilleur locataire, signer le bail, gérer les loyers et la gestion physique de votre logement en toute sérénité.

3. L’OFFRE BASIC POUR LES BAILLEURS

Notre accompagnement vous permettant de louer votre logement se structure autour de plusieurs étapes, pour des honoraires mensualisés de 3,15% TTC déduits des loyers perçus et 3,6% TTC du loyer annuel, à la signature (ou 6,75% TTC du loyer annuel à la signature du bail si vous ne souhaitez pas mensualiser les honoraires) :

1. Estimation de votre loyer, conseils administratifs et d'aménagements intérieurs
2. Prise de photos et mise en ligne de votre logement sur notre site et nos plateformes partenaires
3. Visite, étude et sélection pointue des locataires
4. Rédaction, renouvellement et envoi du bail en signature électronique
5. Appels de loyer, quittancement
6. Versement des loyers entre le 5 et le 10 de chaque mois
7. Emission d'un document d'aide à la déclaration des revenus
8. Révision annuelle à la hausse des loyers

Vous pouvez aussi opter pour le mandat de location en exclusivité à des honoraires de location de 5,9% ttc du loyer annuel.

A noter qu’en cas de bail en code civil, les honoraires propriétaires sont de 6,75% ttc du loyer annuel.

Il est conclu pour une période de trois mois à compter du jour de sa signature, puis à l'expiration de cette période initiale, il est prorogé pour une durée de douze mois renouvelable ensuite par tacite reconduction avec un maximum de 10 renouvellements.

Nous apportons le mandat sans exclusivité lors de notre rendez-vous. Si vous acceptez nos conditions de location, vous devez le parapher et signer pour que nous mettions en ligne votre appartement.

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4. NOTRE OFFRE DE GESTION PREMIUM POUR LES BAILLEURS

Nos prestations de gestions locatives sont incluses dans notre offre Premium qui permettra au propriétaire bailleur de louer et gérer son bien en toute confiance. Notre équipe de gestionnaire assure la gestion des loyers et la gestion physique du logement dès sa location. Un seul interlocuteur gère le bien et informe le propriétaire de la bonne tenue de la location :

1. Visites avec les candidats, étude approfondie des dossiers et rédaction des baux
2. États des Lieux
3. Changements de nom des compteurs EDF/GDF
4. Prise en charge toutes les démarches pour vous tout au long de la location
5. Rédaction, renouvellement et envoi du bail en signature électronique
6. Appels de loyer, quittancement
7. Versement des loyers entre le 5 et le 10 de chaque mois
8. Émission d'un document d'aide à la déclaration des revenus
9. Révision annuelle à la hausse des loyers
10. État des lieux d'entrée et de sortie
11. Rachat d'équipements manquants
12. Gestion du ménage entre deux locations
13. Gestion complète de la relation avec le locataire
14. Intervention, devis et suivi en cas de problèmes techniques et de sinistres
15. Envoi d'un compte rendu mensuel de gestion

Dans le cadre de l’offre Premium, les honoraires de location sont abaissés à 5,9% TTC du loyer annuel (au lieu de 6,75%) et les honoraires de gestion dont dégressifs en fonction du loyer et à payer chaque mois :

• 8,9% TTC du loyer mensuel pour les loyers inférieurs à 2000€ charges comprises
• 7,9% TTC du loyer mensuel pour les loyers compris entre 2000€ et 3000€ charges comprises
• 6,9% TTC du loyer mensuel pour les loyers compris entre 3000€ et 4000€ charges comprises
• 5,9% TTC du loyer mensuel pour les loyers compris entre 4000€ et 6000€ charges comprises
• 4,9% TTC du loyer mensuel pour les loyers supérieurs à 6000 charges comprises

Contactez-nous :

Notre offre Proposez un bien à la location et gestion

5. LE MANDAT DE LOCATION

Il est conclu pour une période de trois mois à compter du jour de sa signature, puis à l'expiration de cette période initiale, il est prorogé pour une durée de douze mois renouvelable ensuite par tacite reconduction avec un maximum de 10 renouvellements.

Le mandat sera à signer électroniquement. Dès la signature et la réception du document signé, le logement sera mis en ligne et diffusé sur notre site Internet et sur nos plateformes partenaires.

6. DOCUMENTS À FOURNIR POUR LOUER SON LOGEMENT

Vous devez nous fournir les pièces suivantes dans le cadre de la mise en location :

1. un justificatif de propriété : une copie de l'acte de vente ou de la dernière taxe foncière
2. une copie de votre pièce d'identité et de celle des autre propriétaires
3. votre relevé d'identité bancaire (RIB) : votre RIB sera communiqué à votre futur locataire en vue du versement des loyers et du dépôt de garantie
4. les diagnostics – veuillez nous faire parvenir conformément à la loi le DPE (Diagnostic des Performances Énergétiques), l'ERP (Etat des Risques et Pollutions), le CREP (Constat des Risques d'Exposition au Plomb), le diagnostics de l'installation électrique et gaz et le Diagnostic Amiante Privatif
5. votre dernier relevé annuel trimestriel de charges
6. une attestation de surface (loi Carrez ou Boutin)
7. votre règlement de copropriété, non obligatoire mais vivement recommandé
8. l'inventaire du mobilier : vous devez nous transmettre un inventaire détaillé du mobilier et des équipements

À titre informatif, si vous n'avez pas encore ces diagnostics, voici les coordonnées d'entreprises d'expertise en diagnostics immobiliers :

Christelle Valleran de la société DIAG' PARTNERS
01 56 04 19 04
E-mail dp@bc2e.com

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7. PASSOIRE ÉNERGÉTIQUES ET DPE

Un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique est entré en vigueur au 1er juillet 2021, plus clair et lisible, pour faire face aux enjeux énergétiques et climatiques. Ce diagnostic note le logement au regard de sa performance de A à G. Les logements classés G et F seront considérés comme indécents et ne pourront plus être mis à la location respectivement en 2025 et 2028 dans le cadre de la loi Climat et Résilience (= déperditions thermiques importantes et si l’une des pièces ne possède pas de fenêtre, de VMC ou tout autre moyen d’aération).

Le nouveau diagnostic permet en outre d’obtenir un bilan complet avec des conseils pour augmenter votre note.

Tout savoir sur le nouveau DPE

8. FIXATION DU LOYER ET ENCADREMENT DES LOYERS

Le loyer (charges de l'immeuble incluses) est fixé par le propriétaire. Nous vous donnerons une estimation si vous le souhaitez par rapport à la valeur sur le marché locatif mais aussi par rapport à l’encadrement des loyers.

Si votre logement se trouve à Paris, Bordeaux, Montpellier, dans une des communes d’Est Ensemble..., le loyer hors charges est encadré, c'est-à-dire qu’il ne peut pas dépasser un certain montant.

Il existe deux barèmes selon le type de location, vide ou meublée. Les loyers de référence sont exprimés en €/m2 et consultables ici.

Le propriétaire bailleur peut excéder ce montant grâce à un complément de loyer qui doit se justifier par une caractéristique exceptionnelle à mentionner dans le bail. Cela peut être une vue dégagée sur tout Paris depuis les hauteurs de Montmartre, une terrasse de dimension extraordinaire, un jardin suspendu, une grande hauteur de plafond ou toute autre particularité qui n’appartienne pas aux critères retenus pour le calcul du loyer de référence. Deux autres conditions doivent être remplies :

1) Cette particularité doit être déterminante pour la fixation du loyer, notamment par comparaison aux logements de la même catégorie dans le même quartier.

2) Elle ne peut pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux que vous (le propriétaire) avez réalisés.

9. ORGANISATION DES VISITES

La majorité des clients qui nous contactent par mail ou par téléphone souhaitent visiter les appartements.

A cet effet, vous devez nous confier un jeu de clés que nous conservons à l'agence. Préparez bien votre logement en prévision des visites comme vous aimeriez le voir en tant que locataire candidat : beau, propre, rangé avec soin.

10. COMMENT SÉLECTIONNONS-NOUS LE MEILLEUR LOCATAIRE

Chaque dossier de location est vérifié avec soin par nos collaborateurs. Nous analysons tous les documents suivants pour jauger du sérieux et de la solvabilité des locataires.

• Preuves d’identité : passeport, carte d’identité, carte de séjour
• Preuves de revenus : 3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers avis d’imposition, ainsi que tout autre élément pouvant être pris en compte
• Preuves de statut socio professionnel : attestation employeur, contrat de travail, carte professionnelle, attestation de scolarité, ...
• Tout autre document utile à la location : dernières quittances de loyer, attestation sur l’honneur...

Les revenus du locataire doivent correspondre à trois fois le montant du loyer au minimum. Dans le cas contraire, et pour tout locataire non imposable en France, nous demandons un paiement d'avance, un garant qui doit fournir un dossier complet ou, si le contrat nous le permet, une garantie bancaire.

Nous sélectionnons les meilleurs dossiers et les proposons au propriétaire bailleur qui choisit lui même le dossier parmi ceux là.

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11. QU’EST-CE QU’UN BAIL DE LOCATION MEUBLÉE

Le bail d’une location meublée est un contrat rédigé entre le propriétaire et le locataire selon les formalités imposées par la loi. Acte sous signature privée ou authentique, il peut être conclu sous la présence d’un notaire ou d’un huissier.

Ce contrat matérialise les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. Si le logement loué est la résidence principale du locataire, le bail devra respecter les mentions et obligations relatives aux locations à usage d’habitation principale pour les locations meublées.

En résumé, le bail doit contenir :

1. des informations concernant les deux parties (propriétaire et locataire).
2. des informations concernant le logement, les équipements présents (l’inventaire), le loyer, le dépôt de garantie et les charges locatives.
3. certains documents annexés au bail, comme les diagnostics, la notice, l’état des lieux d’entrée, etc.

12. QUEL TYPE DE BAIL PEUT ÊTRE SIGNÉ

Selon le projet de vie du locataire, le bail peut être soit désigné comme résidence principale encadré par la loi Alur, soit en code civil pour les pieds à terre (résidence secondaire) soit pour les baux sociétés, c'est-à-dire les personnes morales.

La résidence principale est définie comme le lieu d’habitation habituel, là où le locataire vit c’est à dire là sont situés ses centres d’intérêts comme le lieu de travail, l'école des enfants etc.

13. DURÉES DU CONTRAT DE LOCATION

Nous proposons à nos clients les contrats de location suivants :

• Location en résidence principale de 12 mois renouvelable
• Location en résidence secondaire ou société de 12 mois ou 12 mois renouvelable

Dans le cas d’un bail en résidence principale, le propriétaire peut donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour y loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire). Le propriétaire doit envoyer minimum 3 mois avant la date anniversaire du bail un courrier recommandé avec accusé de réception indiquant les motifs de la reprise du logement.

En bail code civil, les délais de préavis sont les mêmes mais le motif de reprise peut ne pas être justifié.

14. QUI RÉDIGE LE BAIL

Nous rédigeons et nous transmettons au propriétaire les contrats à signer ainsi que les règlements du dépôt de garantie et du 1er loyer et l'attestation d'assurance du locataire.

L’agence suit le cadre d’un bail défini avec les autorités compétentes.

15. DÉPÔT DE GARANTIE ET RESTITUTION

Pour garantir la bonne exécution du contrat, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie permettant de couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations (par exemple, régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives suite à des dégradations constatées à l’état des lieux de sortie).

Les montants dans le cas d’un meublé sont de :

• 2 mois de loyer hors charges en résidence principale
• 2 mois de loyer charges comprises en résidence secondaire

Le dépôt de garantie est séquestré sur le compte Gérance de l’agence dans le cas des mandats Premium. Cependant, lorsque le propriétaire n’a pas signé de gestion locative avec l’agence, c’est lui qui garde le dépôt de garantie et doit le restituer tout ou partie au locataire après l’état des lieux de sortie contradictoire et la remise des clés.

Les dépôts de garantie sont restitués dans un délai maximal de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée, à compter de la fin du contrat de location et après l'état de lieux de sortie contradictoire et la remise des clés.

Conformément à la loi Alur, à défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé.

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16. POURQUOI ET COMMENT ORGANISER UN ÉTAT DES LIEUX

Un état des lieux contradictoire doit être réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire. C’est à la sortie qu’est restitué le dépôt de garantie par rapport à ce qui a pu être dégradé dans le logement.

Conformément à la loi Alur (résidence principale), les frais d'état des lieux d'entrée sont partagés entre le bailleur et le locataire. Les frais à la charge du locataire sont plafonnés à 3 €/m² TTC. Si la part à la charge du locataire est supérieure à celle du propriétaire, les frais sont partagés à 50/50.

En revanche, les frais d'états des lieux de sortie sont à la charge exclusive du bailleur.

En cas de résidence secondaire, les frais d'état des lieux d'entrée et de sortie seront à la charge du propriétaire.

Dans le cadre de l'offre Premium, nous organisons nous même les états des lieux d’entrée et de sortie.

Dans l’offre Basic, c’est au propriétaire de les organiser soit même ou par l’intermédiaire d’un de nos partenaires qui peuvent réaliser vos états des lieux :

1. Experts EDL 01 44 19 59 63 / 06 50 27 87 90 / 06 80 66 33 45 ou expertsedl@france-edl.fr
2. Laure-Hélène Bonzon 06 14 35 18 85 / lhb@lhbservices.fr

N'hésitez pas à les contacter afin d'obtenir un devis.

17. TAXE D'HABITATION ET D'ORDURES MÉNAGÈRES

Légalement, la taxe d'habitation et la taxe d'ordures ménagères sont à la charges du locataire occupant les lieux le 1er janvier.

18. CONSOMMATIONS PERSONNELLES À LA CHARGE DU LOCATAIRE

Les consommations d'électricité et de gaz sont à la charge du locataire qui devra mettre le(s) contrat(s) à son nom.

Après le départ de votre locataire le(s) contrat(s) d'électricité et/ou gaz doit(vent) être repris au nom du propriétaire afin d'éviter les coupures d'énergie entre deux locations et faire intervenir un technicien.

Le forfait internet/tv/téléphone peut être forfaitisé et inclus dans le loyer mensuel (hors appartement en gestion).

Par exemple : 1 500 € + forfait internet de 40 € = 1 540 € / mois charges comprises

19. À QUI APPARTIENNENT LES PHOTOS DE VOTRE APPARTEMENT

Les photos que nous prenons gratuitement de votre appartement sont la propriété exclusive de l'agence.

Vous pouvez les acquérir pour la somme de 180 € TTC.

Exemples de photos professionnelles que réalisent l'agence :

Par exemple : 1 500 € + forfait internet de 40 € = 1 540 € / mois charges comprises

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20. QUEL MOBILIER DANS UN APPARTEMENT ?

Le logement loué en meublé doit comporter au minimum :

1. une literie comprenant une couette ou une couverture
2. un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3. des plaques de cuisson
4. un four ou un four à micro-ondes
5. un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°
6. la vaisselle (propre, de goût) nécessaire à la prise des repas
7. des ustensiles de cuisine
8. une table et des sièges
9. des étagères de rangement
10. des luminaires
11. le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

À titre informatif, si vous n'avez pas encore ces diagnostics, voici les coordonnées d'entreprises d'expertise en diagnostics immobiliers :

Christelle Valleran de la société DIAG' PARTNERS
01 56 04 19 04
E-mail dp@bc2e.com

21. MÉNAGE / DRAPS ET LINGE DE MAISON OBLIGATOIRES

La propreté est une priorité pour notre agence et pour nos clients.

Le propriétaire doit impérativement organiser un ménage d'entrée la veille ou le jour de l'état des lieux d'entrée du locataire. Les lits doivent être faits avec des draps propres et repassés.

Le propriétaire doit veiller en personne si possible à ce que l'appartement soit impeccable.

Le locataire doit vous rendre l'appartement dans un état de propreté similaire lors de l'état des lieux de sortie.

Si l'appartement est sale en fin de location, le propriétaire pourra retenir un ménage au locataire sur son dépôt de garantie.

22. NOTRE OFFRE DE VENTE

Nous accompagnons les propriétaires de bout en bout pour vendre leur bien immobilier : estimation, prise de photos, diffusion, visites, négociations et signature chez le notaire. Nos honoraires TTC sur la base du prix de vente FAI :

• >901 000€ : 4%
• de 601 000 à 900 000€ : 5%
• de 451 000 à 600 000€ : 6%
• de 351 000 à 450 000€ : 7%
• de 251 000 à 350 000€ : 8%
• < 250 000€ : 9%

23. NOTRE OFFRE DE CHASSE D'APPARTEMENTS

Nous accompagnons les futurs acquéreurs pour leur trouver l'appartement qui leur convient : détermination du besoin, études et business plan, signature du mandat, chasse, visites, négociations et compromis de vente jusqu'à la signature chez le notaire. Nos honoraires TTC en fonction du prix de vente FAI :

• >901 000€ : 2%
• de 601 000 à 900 000€ : 2,25%
• de 451 000 à 600 000€ : 2,5%
• de 351 000 à 450 000€ : 2,75%
• <350 000€ : 3%

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