Les Jeux Olympiques Paris 2024 et le marché locatif

Les Jeux Olympiques réunissent tous les quatre ans les meilleurs athlètes de plus de 200 nations dans une trentaine de sports et sont considérés comme l’événement sportif le plus prestigieux et le plus universel. La France a été choisie par le Comité Olympique International pour accueillir les JO qui sont attendus dès le 26 juillet 2024. Alors que l'événement tant attendu approche, la question de l'accueil des touristes a été soulevée. Paris est la ville la plus visitée au monde et attire en moyenne 12 millions de touristes chaque été. En plus de cet afflux massif, on attend 2 millions de touristes liés aux JO. En mettant ce nombre en perspective avec la population francilienne qui est de 12,4 millions, l'accueil de tous ces visiteurs est un véritable défi pour la capitale qui n’a pas la capacité hôtelière nécessaire pour tous les recevoir. Pour répondre à cette demande, on a vu apparaître depuis l'automne 2023 un afflux massif d'annonces mises en ligne sur Airbnb à des prix exorbitants qui dépassent parfois ceux des grands hôtels.

Cependant, depuis février dernier, la tendance semble s'être inversée. Alors que les prix ont drastiquement baissé, les logements peinent toujours à trouver preneur. Dans cet article, nous ferons un bilan de l'évolution du marché locatif de la période des Jeux 2024 et analyserons les causes directes de cet “effet JO”.

L'aubaine AirBnB des JO se transforme en bulle

L'ascension des prix de la location meublée en 2023

En 2023, face à l'afflux de spectateurs anticipés, de nombreux propriétaires aussi bien parisiens qu’en Île-de-France ont vu en les JO un véritable Eldorado locatif. Dès juin 2023, les prix de la location meublée ont explosé pour la période des JO. Par exemple, au 24 juin 2023, là où le prix moyen d'une location à Paris était de 153 euros dans la période du 18 au 20 juillet 2024 (avant les JO), il atteignait 523 euros le 26 et 27 juillet (pendant les JO). De la même manière, en septembre 2023, les prix moyens des réservations pour la période estivale 2024 étaient 2,5 fois supérieurs à la normale.

L'explosion de l'offre de locations saisonnières

Parallèlement à l’augmentation des prix, l’offre de locations meublées saisonnière touristique a été démultipliée. Les propriétaires convaincus par la montée des prix de leurs voisins sont venus s’ajouter aux habitués qui louent régulièrement tandis que d’autres ont saisi cette occasion pour investir dans le meublé, inondant ainsi le marché.

Au-delà du gain potentiel, beaucoup de Parisiens sont motivés par l’envie de quitter la capitale pendant la période des Jeux Olympiques, craignant une saturation des transports en commun et souhaitant profiter des Jeux Olympiques autrement devant leur télévision. Ainsi, le nombre d’annonces mises en ligne en France a battu des records historiques avec une augmentation de 40 % par rapport aux autres étés. En avril dernier, le cabinet Deloitte a même estimé que 130 000 personnes devraient proposer une location sur Airbnb pendant cette période. Cependant, cet effet flambée des prix n’a été que de courte durée et les prix du marché se sont effondrés de manière impressionnante.

La réalité de la demande locative

Selon Romain Bellet, le fondateur de WeHost, les trois quarts des Airbnb mis à disposition ne trouvent pas de locataires à seulement deux mois du début des JO.

Habituellement, plus on s’approche de la date d’un évènement, plus le stock disponible se réduit et les prix augmentent. Ici, tout s’est inversé avec des prix exagérément élevés dès le début puis une chute brutale. Concrètement, les prix de location ont subi une baisse globale de 30 % depuis février dernier. Bien que cette baisse concerne toute la capitale, elle n’a pas été uniforme dans tous les arrondissements. Certains ont été bien plus touchés que d'autres, avec des baisses allant de 10 % à 21 % pour les 6ème et 7ème arrondissements. À l’inverse, les 16ème et 1er arrondissements n’ont pas été touchés à plus de 5 %.

Analyse des causes de la baisse des prix

Ce décalage entre l’offre et la demande, qui a brutalement fait chuter les prix, peut être expliqué par plusieurs facteurs. Premièrement, le nombre de spectateurs ayant besoin d’un logement a été largement surestimé. Sur 3,25 millions de billets vendus, seulement un tiers a été acheté par des visiteurs étrangers. On pourrait aussi considérer les touristes non franciliens qui représentent approximativement 30 % des visiteurs, mais ceux-ci ne génèrent que peu de demande, la plupart faisant appel à des proches pour les héberger.

Ensuite, les prix des logements meublés touristiques baissent car ils ne sont tout simplement pas abordables pour la plupart des visiteurs. En effet, les prix excessifs pratiqués initialement, combinés au prix des billets, frais de transport et de nourriture, rendent le tout inaccessible pour beaucoup de visiteurs.

Enfin, les hôtels restent peu remplis, eux qui voient les touristes traditionnels fuire la capitale durant ces 2 semaines de Jeux. Ils réagissent alors en baissant massivement leurs prix.

Les baisses récentes ne semblent pas suffisantes : la moyenne des prix reste toutefois 1,5 fois supérieure à la normale. Selon une étude de BFM Business, près de 45 % des visiteurs français attendent encore une baisse de prix pour réserver leurs logements.

Conséquences sur le marché locatif

Finalement, bien que cette flambée des prix ait été bénéfique à quelques chanceux propriétaires qui ont pu louer au prix fort, elle a eu un effet assez négatif sur le marché de l'immobilier dans sa globalité. Durant la période de fin 2023 à début 2024, de nombreux propriétaires ont retiré leurs biens de la location longue durée, sacrifiant ainsi des loyers certains et stables, pour profiter de l’aubaine des JO. Or, la réalité est bien différente de ce que la tendance prévoyait et la plupart ne parvient finalement pas à trouver de touristes pour cette période. En conséquence, ceux qui ont tenté de surfer sur la vague des JO subissent des pertes qui s'accroissent de jour en jour au vu de la baisse des prix. Et pour ne rien arranger, les futurs visiteurs ne cessent d’annuler leurs anciennes réservations pour en refaire d’autres plus avantageuses. Ainsi, les propriétaires se trouvent dans une situation particulièrement inconfortable où la réservation ne garantit en rien la location effective. Cela ajoute une pression supplémentaire à la baisse pour les propriétaires, soumis à une concurrence accrue même lorsque leur bien a été réservé.

Leçon à tirer : la location meublée longue durée : une valeur sûre pour l’avenir

En conclusion, après une flambée rapide des prix pour la période des JO, la tendance est à la baisse et les prix continuent à diminuer. Les propriétaires ayant choisi de se tourner vers la location à courte durée peinent à trouver preneurs et seront contraints de louer à un prix bien inférieur à ce qu'ils escomptaient.

Cela induit une perte de temps conséquente et des désagréments qu’une location longue durée aurait permis d'éviter. Airbnb permet cependant de fixer des modalités d’engagement, mais cela rend la location beaucoup moins attractive dans un marché où la concurrence est déjà très féroce

Dans l’immobilier comme dans tous les autres marchés, les fluctuations dues à des événements externes sont à prendre avec du recul et de l’anticipation. Par ailleurs, dans la majorité des cas, une aubaine n’en est une que quand elle est exploitée par une niche et finit bien souvent par s'inverser.

Perspectives d'avenir pour Paris et l'Île-de-France

Les Jeux Olympiques de 2024 représentent un défi logistique majeur pour Paris et l'Île-de-France. La ville doit non seulement gérer l'afflux de touristes, mais aussi assurer la sécurité et le bon déroulement de l'événement. La question de l'hébergement est primordiale et la situation actuelle du marché locatif montre qu'il est crucial de trouver un équilibre entre offre et demande. À l'avenir, les grandes villes doivent tirer des leçons de cette expérience pour mieux anticiper et gérer l'impact des grands événements internationaux.

Les Jeux Olympiques de Paris 2024, bien que promettant un spectacle sportif mondial, ont révélé des failles dans la gestion de l'hébergement touristique. La flambée des prix, suivie de leur chute, démontre les dangers de la spéculation et de la surestimation de la demande. Les propriétaires, espérant un profit rapide, se retrouvent souvent avec des pertes. Pour les futurs événements, il est essentiel d'adopter une approche plus prudente et bien informée, prenant en compte les réalités du marché et les besoins réels des visiteurs.

Avantages et inconvénients de la location courte et longue durée

Avantages de la location courte durée (type saisonnière)

1. Revenus plus élevés à court terme : La location courte durée permet souvent de facturer des tarifs plus élevés par nuitée, générant potentiellement des revenus plus importants par rapport à la location longue durée.
2. Flexibilité : Les propriétaires peuvent utiliser leur bien à des fins personnelles pendant les périodes où il n'est pas loué, offrant ainsi une plus grande flexibilité.

Inconvénients de la location courte durée

1. Usure rapide : Le turnover élevé entraîne une usure plus rapide de l'appartement, nécessitant des coûts supplémentaires de rénovation et d'ameublement.
2. Gestion intensive : La gestion de la location courte durée est plus intensive, incluant l'accueil des clients, le nettoyage fréquent et la gestion des réservations. Si vous n'avez pas le temps, une conciergerie peut s'occuper de ces tâches, mais ses services coûtent entre 15 et 25% du chiffre d'affaires.
3. Fluctuations saisonnières : Les revenus peuvent varier en fonction des saisons et de la demande touristique, rendant la prévision des revenus à long terme difficile.
4. Réglementations locales : Dans certaines villes, des réglementations strictes s'appliquent à la location courte durée. À Paris, par exemple, la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an, et un numéro d'enregistrement est obligatoire.

Avantages de la location longue durée

1. Revenus stables : Les baux de longue durée offrent des revenus stables, les locataires signant généralement des contrats de plusieurs mois voire d'années.
2. Moins de gestion : Une fois les locataires installés, la gestion quotidienne est moins intensive. Certains services de gestion locative peuvent prendre en charge la relation avec le locataire, les interventions techniques et l'administration du bail.
3. Protection légale : Les baux de longue durée offrent une plus grande protection aux propriétaires, avec des droits et des responsabilités clairs pour les deux parties.

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Inconvénients de la location longue durée

1. Revenus inférieurs : Les loyers de longue durée sont généralement inférieurs à ceux des locations courtes durées. Toutefois, l'occupation est souvent à 100%, sans turnover ni saisonnalité.
2. Moins de flexibilité : Le propriétaire ne peut pas utiliser le bien pour son usage personnel pendant la durée du bail.

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