Bilan du 3e trimestre 2023 - Baromètre investissement locatif à Paris

L’été est fini ! Cette période charnière pour la location d’appartements à Paris a pris fin et avec elle, son lot d’enseignements :

Après quelques mois d’inflation des loyers, ils semblent enfin se stabiliser autour de 44€ par m² à Paris... mais avec de très fortes disparités selon la taille et l’arrondissement de l’appartement
Les étrangers n’ont jamais été aussi nombreux à louer nos appartements ! Quelles nationalités et quels quartiers privilégient-ils ? (A voir en bas du baromètre.)
Les séjours des locataires Book-A-Flat n’ont jamais été aussi longs. 20 mois en moyenne ! Cette durée qui se rallonge peut s’expliquer par un double effet ; le manque d’appartements disponible rend les locataires moins mobiles... qui contribue à la baisse de stock disponible.

Comme chaque trimestre, nous vous racontons tout dans notre baromètre de l’investissement locatif à Paris !

1. Des loyers qui ont atteint leur sommet ?

Avec un loyer charges comprises au m² de 44,4€, il semble que le locatif parisien ait atteint son pic. Il est même en léger recul sur une année hormis sur les petites surfaces toujours aussi demandées.

Les remplissages sont toujours aussi bons, alimentés par une pénurie de stock record à Paris comme dans toute la France et les grandes villes européennes.

Bon à savoir : la location meublée est une niche fiscale. Les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) contrairement à la location vide qui est vue comme des revenus fonciers.

- Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600€. Vous profiterez mécaniquement d’un abattement forfaitaire de 50% (contre 30% dans le vide)

- Plus rentable, le régime réel s’applique à tout type de loueur meublé et permet de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans 85% des situations, ce régime est plus intéressant pour les propriétaires avec comme résultat de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs sur une durée moyenne de 10 ans.

Vous voulez tout savoir sur le sujet ? Lisez notre article Location meublée et fiscalité !

Évolution des loyers charges comprises depuis 2020 par type de logement

Evolution loyers par type de logement 2020-2023

Si les loyers ne peuvent plus vraiment augmenter, notamment à cause de l’encadrement des loyers, les propriétaires profitent néanmoins de la possibilité de choisir entre de plus nombreux dossiers de location. Le nombre moyen de visites chez Book-a-Flat est passé de 3 à 4, 3 sur une année. Les locataires sont plus nombreux par appartement et le propriétaire sélectionne donc le dossier le plus solide selon généralement 2 critères : la solvabilité et la durée de séjour souhaitée.

2. Une durée de séjour de plus en plus longue

Résultat concret, les locataires Book-A-Flat restent de plus en plus longtemps dans nos appartements. La durée moyenne est de 20 mois (contre 18 mois l’année dernière à la même époque).

C’est une partie de la cause et une des conséquences de la pénurie d’appartements à Paris. La loi Climat et Résilience (interdiction programmée des passoires énergétiques à la location) et la forte hausse des taux d’intérêt ont freiné les investisseurs locatifs. Devant cette première vague de perte de logements disponibles à la location, les locataires installés à Paris ont freiné leur velléité de déménagement et ont contribué à une seconde vague de baisse du parc locatif.

Si la nouvelle est positive pour les propriétaires, elle l’est moins pour les étrangers et français souhaitant trouver leur nid à Paris.

Durée de séjour moyenne en mois par catégorie de logement

3. Les quartiers les plus prisés

Sans surprise le trio magique 6e, 7e et 8e sont les arrondissements les plus recherchés.

Ce trimestre, le joyau du 6e a encore atteint un record de loyer avec 54€/m² poussé par un afflux de clientèle étrangère (58% des locations). Saint Germain et le Luxembourg sont et resteront des valeurs sûres pour tout investisseur : encadrement des loyers élevés, demande de locataires premium, part des baux en code civil majoritaire...

Carte interactive des locations Book-a-Flat sur l’année 2023

Néanmoins de nouveaux quartiers sont de plus en plus recherchés. L’est parisien (10, 11 et 12e arrondissement) sont très demandés mais souffrent d’une sous offre chronique.

4. Un volume de logements à la location en retrait

La loi Climat et Résilience promulguée en 2021 va interdire la location des passoires énergétiques. Cela va commencer dès 2025 avec les appartements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est noté G puis en 2028 avec les F. (Tout savoir sur le nouveau DPE ici.)

Conséquence ? Une baisse du parc locatif car nous estimons qu’un tiers des logements parisiens seront concernés par cette interdiction. C’est ce que nous avons observé cette année avec une baisse de 20 à 40% de l’offre de logements à la location sur certains mois.

La loi évolue déjà dans le sens des investisseurs avec un décret qui pourrait permettre d’exonérer les propriétaires qui se trouvent en copropriété dès lors que l’assemblée générale de copropriété a refusé de voter les travaux nécessaires présentés par le propriétaire du logement à rénover. Cela pourrait aussi concerner ceux qui sont soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales comme… l’Haussmannien.

Vous avez besoin d’un conseil sur la rénovation thermique de votre appartement ? Parlons en ! Nous travaillons avec des partenaires de confiance pouvant vous accompagner.

5. Des baux en résidence secondaire ou société en progression constante

S’ils restent encore minoritaires parmi l’ensemble des contrats signés, les pieds-à-terre et baux société représentent dorénavant 30 à 40% de nos locations chaque mois.

Ce trimestre, ils ont atteint 33% des baux signés mais environ 58% pour les appartements d’au moins 2 chambres. A contrario, les petites surfaces sont plutôt louées par des étudiants ou jeunes salariés qui ont comme souhait d’y vivre toute l’année en résidence principale.

Lorsqu’un bel appartement se libère, le bailleur reçoit deux fois plus de dossiers que l’année dernière et choisit plus facilement une société personne morale qui a tout pour rassurer. Ces entreprises clientes souhaitent placer leur directeur général, un chef de projet. Parfois c’est simplement le gérant d’une société qui cherche à déclarer cette habitation au nom de la société pour l’inclure dans ses charges d’exploitation.

Part des locations par type de bail

Part location / type bail 2020-2023

Type de logement et bail 3e trimestre 2023

6. Une clientèle majoritairement étrangère

L’été est traditionnellement la période de prédilection des locataires étrangers. Ils viennent à Paris pour leurs études, leur expatriation et souhaitent commencer dès le mois de septembre dans leur nouvel appartement. Cette année, ils ont représenté 61% de nos clients locataires !

Ils viennent principalement d’Europe (Allemagne, Italie, Royaume-Uni, Espagne, Suisse) pour la majorité d’entre eux. Puis viennent les asiatiques (12%) puis les américains (8%).

Ils sont même majoritaires dans le 6e arrondissement (58%), le 7e (55%), le 4e (56%) et plus étonnamment dans les quartiers en vogue du 11e arrondissement (64%) !

Le contexte inter culturel a de plus en plus son importance au sein de notre agence. Langues, questionnements, garanties, ... tout est question d’adaptation, trier les dossiers les plus solvables et faire preuve de pédagogie face à une clientèle peu habituée à la complexité de la réglementation française.

Origine de nos clients locataires

Nationalité des locataires étangers à Paris

7. Augmentation des taux d’intérêt, vers les 5%

Pour lutter contre l’inflation des produits de consommation, la BCE augmente régulièrement son taux directeur. Les taux d’intérêts immobiliers suivent et tutoient dorénavant les 4% sur un an. Les acheteurs peuvent être découragés ce qui peut ralentir la demande sur le marché immobilier. Cependant, cette hausse des taux peut également pousser certaines personnes à acheter plus tôt, craignant que les taux ne continuent d'augmenter.

Va-t-on vers les 5% de taux ? Incroyable quand on se remet en décembre 2021 quand ils avaient atteint 1%. A cette époque, une famille avec 4 2000€ de revenus mensuels pouvant emprunter 300 000€ contre 228 000€ aujourd’hui. Beaucoup d’experts estiment que les 5% pourraient être atteints en fin d’année avant d’enfin, se stabiliser.

Évolution des taux pour un prêt sur 20 ans

Augmentation des taux d'intêrets en 2023

8. Investissement locatif : les clés pour mieux comprendre

A la différence d’autres placements, l’investissement locatif a l’avantage premier de détenir un actif tangible. La Pierre est un bâti, un toit, situé à un emplacement précis. Les risques sont limités car le parc locatif reste tendu en France avec une demande supérieure à l’offre. Il y a peu de vacances locatives si l’investisseur est bien accompagné et conseillé.

Retrouvez notre série d’articles sur l’investissement locatif :

- premier épisode >>"Définir sa stratégie, trouver et financer son bien"

- second épisode >>"Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer"

- troisième épisode >>"Louer, gérer et définir sa stratégie fiscale."

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