ÉTAPE 3 : FIXER LE PRIX DE LA LOCATION AVEC BOOK-A-FLAT
Le loyer que chaque propriétaire conclut avec son locataire est la clé de voûte du contrat de bail qui va lier les deux parties. Le propriétaire bailleur doit trouver le bon équilibre entre loyer espéré et risque de vacance locative. Un loyer annoncé trop élevé peut décourager des locataires. A l'inverse, s'il est trop bas, ce sera un manque à gagner pendant toute la durée du bail ainsi que pour les futurs baux car la révision du loyer est encadrée par la loi.
Le propriétaire est bien entendu libre de fixer son propre loyer mais il a besoin de méthode pour respecter la loi du marché. N'hésitez pas à regarder les prix pratiqués pour le même type de biens dans le quartier avec les caractéristiques propres à votre logement :
- la superficie et le nombre de pièces
- l'étage et la présence d'ascenseur
- le type de chauffage
- la présence d'un parking ou d'une cave
- l'existence de surfaces extérieures (balcon, terrasse, rooftop, jardin, cour privative)
N'oubliez pas que les logements que vous voyez sur les différentes plateformes sont des biens qui ne se sont toujours pas loués. A l'inverse, vous n'avez pas de visibilité sur les appartements déjà loués au bon prix. C'est une des raisons pour laquelle les propriétaires ont souvent tendance à surestimer leur bien car ils se comparent par rapport à des logements au-dessus du prix du marché.
Enfin, il existe des règles claires qui encadrent les loyers. A commencer par l'encadrement des loyers.
Si votre logement se trouve à Paris, Bordeaux, Montpellier, dans une des communes d'Est Ensemble..., le loyer hors charges est encadré, c'est-à-dire qu'il ne peut pas dépasser un certain montant. A Paris, ces montants de référence sont fixés par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) en fonction des quartiers et selon le type de logement (nombre de pièces) et l'année de construction de l'immeuble. Il existe deux barèmes selon le type de location, vide ou meublée. Les loyers de référence sont exprimés en €/m2 et consultables ici.
Le propriétaire bailleur peut excéder ce montant grâce à un complément de loyer qui doit se justifier par une caractéristique exceptionnelle à mentionner dans le bail. Cela peut être une vue dégagée sur tout Paris depuis les hauteurs de Montmartre, une terrasse de dimension extraordinaire, un jardin suspendu, une grande hauteur de plafond ou toute autre particularité qui n'appartienne pas aux critères retenus pour le calcul du loyer de référence. Deux autres conditions doivent être remplies :
- Cette particularité doit être déterminante pour la fixation du loyer, notamment par comparaison aux logements de la même catégorie dans le même quartier.
- Elle ne peut pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux que vous (le propriétaire) avez réalisés.
