Mettre son appartement en location, comment faire ?
Les informations à connaître et les questions à se poser pour prendre la bonne décision. Notamment, celles portant sur la durée de la mise à disposition de votre bien. Souhaitez-vous être libre de reprendre votre appartement au bout d’un an ? Et tout ce qui concerne la fiscalité : voulez-vous déclarer des revenus fonciers ou bien préférez-vous qu’il s’agisse de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ? Et le loyer, comment l’estimer ? Depuis juillet 2019, cette dernière question n’en est plus une. En effet désormais les loyers à Paris et en proche couronne sont encadrés par les loyers de référence majorés. Ceux-ci sont fonction du type de location, du nombre de pièces et de la date de construction de l’immeuble. Ils sont exprimés en €/m2. À noter, les loyers de la location meublée sont supérieurs à ceux de la location vide pour compenser l’achat du mobilier.
La location vide
La location nue, non meublée, ne prévoit qu’un seul type de bail. Sa durée est de trois ans, y compris si le bien appartient à une SCI familiale. Par contre, si vous possédez votre bien via un autre type de société (personne morale), le bail sera d’une durée de 6 ans. Au terme du bail, le contrat est tacitement reconductible pour la même durée. C’est à dire que le bail est renouvelé automatiquement si ni le bailleur, ni le locataire ne manifestent leur volonté de donner congés. Le dépôt de garantie est d’un mois maximum. Le préavis du bailleur est de six mois minimum et celui du locataire de trois mois minimum. Bien entendu location vide ne veut pas dire que vous ne pouvez pas installer quelques meubles et équipements indispensables. Cuisine équipée, appareils électroménagers, canapé-lit ou armoires peuvent rendre votre logement beaucoup plus attractif. C’est même parfois recommandé lorsque vous louez un appartement au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur !
Vous devrez déclarer des revenus fonciers à l’administration fiscale.
Assurez-vous que vous êtes bien assuré·e
Bien que l’assurance habitation pour le propriétaire ne soit pas obligatoire (sauf en cas de copropriété) nous vous recommandons de souscrire un contrat d’assurance multirisques propriétaire non-occupant qui protègera votre logement et la responsabilité de votre occupant·e s’il·elle est à l’origine d’un sinistre.
L’assurance loyers impayés est également une solution à retenir pour faire face à vos échéances si votre locataire cessait de régler son loyer. Elle est déductible de vos revenus locatifs et vous indemnise en totalité, sans franchise. Vous recevez le versement de l’indemnité dès le troisième mois suivant le premier terme impayé. Vous devrez cependant en cas d’impayé de loyer avoir préalablement relancé le locataire et lui avoir fait parvenir une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception. L’assureur se substituera à vous pour poursuivre le locataire et obtenir le paiement des sommes dues.
Choisissez le bon dossier
C’est encore la meilleure façon d’éviter les impayés. Votre principal critère sera la solvabilité et l’authenticité des pièces présentées, la plus fiable étant le relevé d’imposition. En effet l’administration fiscale met à votre disposition un outil efficace (https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/) pour vérifier l’authenticité du document qui vous a été remis. Il vous suffit d’entrer le numéro fiscal et la référence de l’avis pour obtenir les informations communiquées à l’administration fiscale. Vous n’avez plus qu’à comparer.
