Investissement locatif meublé

Le dernier trimestre qui s’est achevé a vu des records de loyer s’établir autour de 43,3€ de loyer charges comprises par mètre carré. C’est une hausse de presque 5% sur un an. La raison est triple :

• Une augmentation des remplissages liée à la pénurie de logements
• L’indice de Révision des Loyers (IRL) qui s’est élevé à 3,5% sur un an, un record mais toujours bien deçà de l’inflation des biens de consommations enregistrés par l’INSEE à 5,2% sur un an
• Une augmentation, légère, du plafond de l’encadrement des loyers à Paris

A propos de cette dernière raison, nous pourrions préciser qu’elle ne concerne que les baux en résidence principale et non ceux en code civil (résidence secondaire ou bail société). La part de ces derniers ayant augmenté ces derniers mois, certains logements se sont loués plus chers que la normale.

Sur l’ensemble de l’année, les loyers ont tous augmenté après 2 années marquées par le Covid pour retrouver les niveaux de 2019. Un studio se dispute autour de 1 251€ pour une surface moyenne de 25,6m2 (contre 1172€ en 2021) et un logement de 2 chambres 3 225€ par mois pour une superficie de 74m².

Évolution des loyers charges comprises depuis 2019 par type de logement

Notre agence loue des logements partout dans Paris mais avec une spécialité dans l’hypercentre et les arrondissements de l’ouest. Cependant, à l’est dans les quartiers Bastille, République et Canal St Martin, les remplissages sont excellents car ces quartiers sont très prisés des familles qui recherchent de grands et beaux logements.

Cette année, c’est une fois de plus le 6e arrondissement parisien qui rafle la mise avec un loyer charges comprises de 49€/m² devant le 8e et le 1er à 48€/m². Ces arrondissements attirent une clientèle corporate, étrangère et les appartements y sont généralement authentiques, bien meublés et spacieux.

Carte interactive des locations Book-a-Flat sur l’année 2022 complète

Tous les quartiers sont marqués par des remplissages supérieurs à 95%.

La loi Climat et Résilience promulguée en 2021 va interdire la location des passoires énergétiques. Cela va commencer dès 2025 avec les appartements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est noté G puis en 2028 avec les F. (Tout savoir sur le nouveau DPE)

Cette loi, vertueuse sur le papier, permet de créer un nouvel écosystème économique autour de la rénovation thermique des logements, pour le bien des propriétaires et locataires. Cependant, on estime toujours qu’un gros tiers des logements actuellement à la location à Paris ne pourront plus être mis à la location en l’état. Devant cette incertitude et le poids financier de rénovations nécessaires pour augmenter la note, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien et ainsi le sortir du parc locatif. C’est ce que nous avons observé cette année avec une baisse de 10 à 30% de l’offre de logements à la location sur certains mois.

Conséquence ? Une offre abondante de logements à la vente qui ne trouvent pas d’acheteur et une sous offre de biens à la location. Bien entendu, cela ne restera pas ainsi. La loi devra évoluer dans le sens des investisseurs, des copropriétés, des bailleurs pour permettre de maintenir un parc locatif de qualité pour loger le maximum de français.

Pour autant, des solutions existent et notre agence Book-a-Flat se tient prête à conseiller des propriétaires dans la rénovation thermique de leur logement : isolation intérieure ou extérieure, installation de VMC hygroréglable, remplacement chaudière, aide financière d’état, etc.

Enfin, la mise vente actuellement massive de logements associée à l’augmentation des taux d’intérêt fait reculer les prix de l’immobilier à Paris, notamment ces passoires énergétiques F et G qui deviennent de fait de potentielles belles opportunités d’investissement locatif à condition d’effectuer les travaux d’isolation nécessaires.

La fin de la pandémie du COVID mais aussi le recul de l’euro incite particuliers et entreprises de l’étranger à retrouver notre chère capitale.

L’année 2022 a été marquée par un retour des étrangers qui représentent la majorité de nos clients (53% cette année contre 43% en 2021). Ils sont européens pour la plupart (22% principalement d’Italie, Allemagne, Royaume-Uni), puis asiatiques à 14% et nord américains pour 9%.

Le contexte inter culturel a de plus en plus son importance au sein de notre agence. Langues, questionnements, garanties, … tout est question d’adaptation, trier les dossiers les plus solvables et faire preuve de pédagogie face à une clientèle peu habituée à la complexité de la réglementation française.

Origine de nos clients locataires

Un fait marquant à noter sur cette année est le dynamisme des clients sociétés plaçant un directeur général, un chef de projet ou simplement le gérant d’une société souhaitant déclarer cette habituation en bail société pour faire baisser ses charges.

Alors qu’historiquement les baux sociétés représentaient moins de 10% de nos locations, ils grimpent aujourd’hui à 16% de nos contrats de location et jusqu’à presque 30% pour les appartements d’au moins 3 chambres.

Part des locations par type de bail

Cela peut s’expliquer par la reconnaissance du marché corporate dans le savoir-faire commercial et juridique, de Book-a-Flat, dans la haute qualité de beaucoup de nos appartements et aussi le fait que face à une pénurie de logements, le propriétaire choisira toujours le dossier le plus solide.

Les contrats en résidence principale restent majoritaires (70% cette année) et le resteront. Étudiants, cadres, profession libérale, ce contrat est adapté à tous du moment que le locataire vient s’installer et vivre durablement, toute la semaine à Paris.

Stabilisation des taux d’intérêt

Bien que la Banque Centrale Européenne (BCE) ait lancé un cycle de resserrement de la politique monétaire en 2022 avec une hausse des taux directeurs, il est tout à fait possible que les taux d’intérêts immobilier stoppent leur progression. Les prix à la consommation augmentent mais de manière modérée comparée aux derniers mois. L’inflation pourrait atteindre un pic au premier semestre 2023 et les taux d’intérêt pourraient donc recommencer un cycle baissier et se situer dans une moyenne de 2,6% sur 20 ans. Cela reste élevé mais peu cher par rapport aux taux pratiqués il y a une quinzaine d’années.

Évolution des taux pour un prêt sur 20 ans

Une offre de location toujours orientée à la baisse

La date buttoir de 2025 approche pour les passoires thermiques notées G. Malgré parfois des travaux simples des propriétaires décident de vendre leur bien et, ainsi, faire baisser le parc locatif parisien. Aucun indicateur ne nous permet aujourd’hui de parier sur une croissance de l’offre locative mais...

Des ajustements dans la loi Climat et Résilience à venir ?

Devant ce déséquilibre fort entre offre et demande, le politique va devoir ajuster soit le calendrier soit les restrictions à la location. Beaucoup de bailleurs sont confrontés à l’impossibilité de changer la chaudière centrale du bâtiment (qui doit se voter à la majorité de l’ensemble des copropriétaires) ou d’isoler le bâtiment de l’extérieur (car bâtiment protégé, haussmannien). On parle aussi beaucoup d’augmentation de la prime Rénov’ et MaPrimeRénov’ Copropriété, qui s’adressent respectivement aux ménages modestes engageant des bouquets de travaux et aux copropriétaires en collectif.

Enfin, ces interdictions devront aussi prochainement toucher tous les logements mis à la location dont... les locations touristiques qui échappaient à la loi. Le gouvernement devrait prochainement promulguer la loi en ce sens.

Cette année 2023 devrait donc être un tournant sur l’adaptation de la loi pour encourager tous les acteurs à rénover.

Doublement du déficit foncier pour certains propriétaires bailleurs

Une nouveauté fiscale vise à encourager les bailleurs à rénover leurs passoires énergétiques. En LMNP, en frais réels, lorsque les charges sont plus importantes que les recettes (loyer), alors se créé un déficit foncier qui était limité jusqu’alors à 10 700€ reportable durant 10 années. Ainsi, c’est l’assurance pour le propriétaire de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs. Dans le cadre de l’ambition de rénover les passoires, les députés ont adopté un dispositif relevant ce plafond de déficit à 21 400€, uniquement si l’excédent est justifié par les travaux d’isolation permettant de faire passer le logement d’une note de diagnostic de performance énergétique (DPE) E, F ou G, à une note A, B, C ou D. Et cela, avant le 31 décembre 2025.

Des loyers en hausse

L’offre se raréfiant, la demande étant dynamique du fait du retour des étrangers et l’inflation continuant sa progression, tout indique que le prix au m2 des loyers va continuer à augmenter.

Fin de la taxe d’habitation

C’est en 2023 que la taxe d’habitation sur les résidences principales disparaîtra complètement. La réforme sur la suppression progressive de cette taxe a débuté en 2018 et était déjà supprimée en 2020 pour 80% des ménages. Les 20% restant, les plus riches, voyaient eux un abattement de 65% s’appliquer.

Mais il est à prévoir une augmentation de la taxe foncière. En France, elle devrait globalement augmenter de 7% mais pourrait atteindre 50% à Paris.

A la différence d’autres placements, l’investissement locatif a l’avantage premier de détenir un actif tangible. La Pierre est un bâti, un toit, situé à un emplacement précis. Les risques sont limités car le parc locatif reste tendu en France avec une demande supérieure à l’offre. Il y a peu de vacances locatives si l’investisseur est bien accompagné et conseillé.

Retrouvez notre série d’articles sur l’investissement locatif :

- premier épisode >>"Définir sa stratégie, trouver et financer son bien"

- second épisode >>"Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer"

- troisième épisode >>"Louer, gérer et définir sa stratégie fiscale."

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