Investissement locatif meublé

Par rapport au trimestre précédent, les loyers se maintiennent à 2117€ à Paris, en légère croissance de 1,2% sur un trimestre avec une augmentation particulièrement marquée pour les 3 pièces (+5,2%). Les biens de 2 chambres à Paris manquent cruellement avec une sous offre présente dans tous les quartiers et arrondissements de la capitale (98,4% de remplissage observée chez Book-A-Flat).

Les raisons de cette sous offre sont multiples. Tout d’abord la fin de la crise sanitaire l’été dernier a relancé le marché de la location avec un pic de locations record. En outre, comme la durée moyenne de séjour augmente à 19 mois, peu de logements se libèrent. Nous prévoyons un retour à la normale cet été avec une première forte vague de départs de locataires qui remettra des centaines de logements à nouveau disponible sur le marché.

Volume de départs des locataires Book-A-Flat

Au total, Book-A-Flat observe 10% de départs locataires en moins par rapport à la même période l’année dernière ce qui explique le tarissement du stock d’appartements disponibles.

Les couples, familles, étudiants qui cherchent aujourd’hui le logement meublé idéal font face à un marché en pénurie.

Ce sont les premiers questionnements de nos propriétaires. Quels logements, quels arrondissements, quels quartiers et pourquoi ?

Tout d’abord, si en moyenne les appartements voient leur vacance locative diminuer et leur remplissage augmenter, cela exclut tous les logements dont les prix sortent excessivement de l’encadrement des loyers et qui n’apportent pas de justificatifs de compléments de loyers nécessaires.

Pour rappel, depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris. Ce texte fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Il s’applique pour toute location en résidence principale et peut être dépassé par un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins.

Il est donc indispensable que les propriétaires se rapprochent d’experts professionnels pour définir le meilleur loyer.

Nous observons, depuis maintenant un an, une baisse du volume de locations des studios au profit de plus grands logements. C’est l’une des conséquences de la crise sanitaire qui a connu des changements notables dans la façon d’aborder sa vie personnelle et professionnelle. Le télétravail se généralise et les locataires sont à la recherche de logements offrant des beaux espaces bien séparés les uns des autres pour y travailler et vivre. De plus en plus de familles aussi optent pour des appartements meublés, des logements prêts à habiter sans soucis de déménagement de meubles.

La tendance se confirme à nouveau sur ce trimestre avec 70% des locations sur des 2 pièces et plus.

Part des locations par type de logement

Book-A-Flat est spécialisé dans le haut de gamme et loue avec grande efficacité dans les beaux quartiers à de bons loyers. Notre barycentre se situe naturellement entre l’ouest et l’hypercentre mais avec de plus en plus de bonnes performances dans les arrondissements de l’est et dans les Hauts-de-Seine qui affichent les meilleurs remplissages.

Notre conseil : Est ou Ouest, centre ou pas, Paris reste une grande source de rendement et tout dépendra des autres leviers en votre possession : l’aménagement et le choix de la meilleure fiscalité. Book-A-Flat vous accompagnera tout le long.

Résidence principale ou résidence secondaire ? Chez Book-A-Flat, notre seul prisme d’analyse est celui de la réalité du marché locatif à Paris.

La résidence principale couvre 77% de nos locations tandis que les pieds-à-terre et les baux sociétés représentent 23% de notre activité.

Part des locations par type de bail

Chaque bail a son avantage pour le propriétaire. En résidence principale, c’est l’assurance d’obtenir un locataire sur une très longue durée tandis qu’en résidence secondaire ou société, les frais sont généralement moindres et le contrat offre plus de souplesse.

Les studios meublés sont majoritairement plébiscités par des locataires en résidence principale tandis que pour les grands logements, ce sont les baux en code civil qui sont majoritaires.

Part des baux par logement - 3 derniers mois

Notre conseil : plus qu’un type de bail, définissez avec votre agent Book-A-Flat le profil type du locataire qui assurera une occupation de votre logement.

Les étrangers sont de retour depuis l’été dernier et représentent la majorité de nos locataires (55% soit 10 points de plus que le trimestre précédent). Ça bouge et c’est tant mieux pour le marché et le dynamisme de notre ville.

Ils sont principalement européens (18%), puis asiatiques (10%) et américains (8%).

Origine de nos clients

Enfin, la répartition des locataires selon le profil professionnel reste plus ou moins identique aux années précédentes : étudiants (58%), salariés (31%), sociétés (6%) et professions libérales (5%).

La force de notre agence est de trouver des locataires solides pour la durée la plus longue. La durée de séjour moyenne est l’une des plus importantes du marché et augmente même depuis quelques mois.

Durée de séjour observée et actualisée avec les 3 derniers mois de fin de bail

Notre conseil : sélectionner les candidats pour une plus longue durée, évaluer les non-dits, enquêter sur chaque profil est complexe et peut être une source d’angoisse. Nos équipes commerciales et juridiques ont effectué ce travail sur des milliers de candidats locataires. Confiez-nous ce moment clé.

L’inflation des prix observée sur 1 an glissant est maintenant de 5,8%, un record en France. Si cela touche principalement l’énergie et l’alimentation, l’immobilier est aussi concerné à deux aspects :

• Les loyers avec une croissance de l’IRL (l’Indice de Révision des Loyers) de 2,48%.
• Les taux d’intérêt qui flirtent dorénavant à 2% sur 20 ans

Pour les propriétaires et investisseurs locatifs, c’est donc un retour à la calculette pour simuler le nouveau rendement du bien actuellement loué ou le prochain investissement. Si les bénéfices à la revente sont faiblement impactés, notamment à Paris, les cashflow mensuels peuvent être touchés. Nous en profitons aussi pour rappeler quelques bases sur les indicateurs clés de l’investissement locatif.

La rentabilité est l’objectif de tout investisseur avec un but commun à tous d’obtenir une plus-value à la revente du bien mais aussi de générer un revenu récurrent complémentaire. Beaucoup d’indicateurs permettent d’analyser son placement locatif et de faire son choix. On fait le point ici :

Coût total du projet : c’est tout l’argent investi pour que le logement soit à vous, isolé, propre, meublé et disponible pour le nouveau locataire qui n’aura plus qu’à poser ses valises. Ce prix inclut donc le prix d’achat, les frais de notaires ainsi que les coûts de rénovation, de travaux et d’ameublement. Dans l’exemple, prenons un logement dont le prix FAI (frais d’agence inclus) est de 600 000€ auquel il faut ajouter les frais de notaire de 43 000€ et 7 000€ de travaux et d’ameublement. Le coût total du projet sera donc de 650 000€ (600 000€ + 43 000€+ 7 000€).

Les revenus locatifs : ce sont les loyers charges comprises payées par le ou les locataires durant la durée du bail. Ces revenus sont perçus directement ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Dans l’objectif d’investissement locatif, il est important d’affiner le loyer et de l’optimiser dans la durée. Votre objectif est de fidéliser vos locataires avec un prix correct pour éviter la vacance locative qui représente une perte sèche de revenus ainsi que des frais supplémentaires de recherche de locataires. Ces loyers doivent être revus chaque année et cette révision doit se situer dans le cadre de l’indice de référence des loyers (IRL) (voir partie loyer page X) publié par l’INSEE chaque trimestre. En situation inflationniste, votre loyer augmentera régulièrement chaque année. Dans l’exemple, prenons un loyer de 2 200€ la première année.

La rentabilité brute : c’est l’indicateur de base, simple à calculer, qui compare l’investissement de base aux revenus attendus : (montant du loyer x 12 mois ) / coût total du projet . Par exemple, pour le logement de l’exemple cité au-dessus dont le coût total d’investissement est de 650 000€ et dont le loyer attendu est de 2200€ charges comprises, la rentabilité brute sera de 4,06%. Cet indicateur vous permettra de comparer les biens entre eux, sur le marché. C’est un indicateur essentiel pour jauger rapidement l’opportunité mais est loin de cocher toutes les cases. Il faut notamment déduire les charges inhérentes à votre mise en location.

La rentabilité nette : cet indicateur est plus précis car il va retirer le coût total des charges de location : la taxe foncière, les charges de copropriété et les honoraires de location et de gestion si vous passez par une agence immobilière. Dans l’exemple précédent, si le montant total mensuel de ces charges est de 195€, la rentabilité nette sera de 3,7% (= 2200€ * 12 mois + 195€ * 12 mois) / 650 000€.

Cashflow : c’est la somme d'argent que génère votre investissement chaque mois. Ce flux de trésorerie représente la différence entre les sommes reçues et les dépenses payées mensuellement dont l’emprunt que vous remboursez. Le cashflow peut être positif ou négatif ; on parle dans ces cas là d’effort de trésorerie. Dans l’exemple précédent, si votre emprunt s’élève à 2513€ par mois (avec un apport de 20% et un emprunt à 1,5% sur 20 ans), alors le cashflow mensuel sera de -504€ / mois (= 2200€ - 195€ - 2503€).

On pourrait croire que l’objectif ultime est de générer un cashflow positif pour que l’investissement soit pertinent. Cela dépend de votre stratégie de placement. Dans une optique d’investissement patrimonial, il faut accepter, souvent, un cashflow négatif et donc un effort de trésorerie pour obtenir une plus-value à la revente. C’est une stratégie à long terme au détriment d’une rentabilité immédiate. Cela concerne notamment des investissements en ville où l’inflation des prix à la vente est constante et régulière. Cette stratégie est liée au concept d’effet de levier de crédit.

Effet de levier : principe financier qui consiste à démultiplier sa capacité à acquérir un bien immobilier. Cela consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement et donc d’augmenter son capital. Avec des taux d’emprunt encore bas, cette stratégie d’investissement est très recommandée.

Prix à la revente : que votre optique soit patrimoniale ou pas, il est recommandé d’établir un plan de d’investissement complet avec un objectif de rev’est unente du bien dans un délai de 10 à 15 ans. A Paris, sur les 10 dernières années, les prix ont augmenté d’environ 2% chaque année soit une hausse globale de 21%. L’immobilier est et restera le placement le plus sûr et rémunérateur ! Dans le même exemple, avec une hypothèse d’inflation réduite à 1,5%, le prix à la revente pourrait être de 694000€ au bout de 10 ans (=(600 000€+7 000€ de travaux) * 1,5% sur 9 ans).

Bénéfice : la fin de l’histoire quand vous revendez le bien ! Les bénéfices sont les résultats finaux que vous tirez de votre investissement locatif. Et bonne nouvelle, vous pouvez le simuler avant de vous lancer. Cette simulation consiste à

• Additionner les loyers charges comprises perçus, augmentés chaque année en fonction de l’indice IRL
• Soustraire les charges payées, qui peuvent augmenter chaque année
• Déduire l’apport initial
• Ajouter le prix de la revente
• Déduire le capital restant dû auprès de la banque

Dans notre exemple, le bénéfice attendu au bout de 10 ans sera de + 234k€.

Synthèse cashflow et bénéfices à revente

A la revente du bien, n’oubliez pas que, selon votre situation, des impôts sur la plus-value seront applicables.

En plus d’une plus grande souplesse, d’un loyer 10 à 20% plus élevé que dans le vide, la location meublée est une niche fiscale qui permet d’alléger considérablement les impôts provenant des revenus locatifs.

Dans le meublé, les loyers perçus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers comme dans la location vide.

Dans le meublé, vous pourrez choisir soit le régime micro-BIC soit le régime réel, plus complexe mais bien plus rentable.

• Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600€ . Mécaniquement, 50% des revenus locatifs sont abattus (contre 30% dans le vide) et vous devrez payer 17,2% de prélèvements sociaux. Le choix de ce régime, c’est celui de la simplicité et vous ne devrez pas être accompagné d’un comptable puisqu’une déclaration annuelle auprès du service des impôts suffit.
• Le régime réel est le plus rentable. Même si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, vous pouvez opter pour ce régime permettant de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans la très grande majorité des situations (85% selon notre partenaire JeDéclareMonMeublé), ce régime assure un bien meilleur rendement avec comme résultat, selon votre situation, de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant 10 ans.

Notre conseil : le régime réel est plus rentable mais plus complexe car il vous faudra l’accompagnement d’un comptable pour construire des tableaux d’amortissements et un compte de résultat.

Nos agents sont là pour vous orienter sur le meilleur régime. Nous vous placerons ensuite entre de bonnes mains avec notre partenaire de confiance JeDéclareMonMeublé.com pour de la simplicité et de la fiabilité.

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