Baromètre de l’investissement locatif

Encore quelques centimes grapillés au m² ! A Paris, lors des 6 premiers mois de l’année, le loyer charges comprises moyen a atteint 43,40 €/m² (en progression de 1,3% sur un an) avec des fortes variations entre les studio (47,90 €) et les très grands logements de 3 chambres et plus (37,70 €). Les raisons d’une augmentation continue sont multiples :

• Une augmentation des remplissages liée à la pénurie de logements. En une année, le stock d’appartements disponible à la location a été divisée par 2.
• L’indice de Révision des Loyers (IRL) qui s’est élevé à 3,5% sur un an, un record mais toujours bien deçà de l’inflation des biens de consommations enregistrés par l’INSEE à 5,2% sur un an.
• Une augmentation, légère, du plafond de l’encadrement des loyers à Paris.

A propos de cette dernière raison, précisons qu’elle ne concerne que les baux en résidence principale et non ceux en code civil (résidence secondaire ou bail société). La part de ces derniers ayant augmenté ces derniers mois, certains logements se sont loués plus chers que la normale.

Prenons plus de recul et regardons cette évolution sur les 3 dernières années. Ce sont les appartements de 2 chambres qui ont le plus augmenté leur loyer, passant de 3 009 € à 3 538 € en moyenne chez Book-A-Flat soit une croissance de 18%. Le télétravail et la nécessité d’avoir un espace privatif à soit, en dehors de la chambre, a largement contribué à l’essor des ces appartements. Dans le même temps, les prix des logements d’une chambre stagnent à 1883 € charges comprises.

Évolution des loyers charges comprises depuis 2020 par type de logement

Saint-Germain-des-Près, le Luxembourg, Mabillon... Le 6e arrondissement est un véritable joyau pour touristes et parisiens et incarne à lui seul l’essence de la Ville Lumière. Pour les investisseurs locatifs, c’est l’assurance d’un très haut rendement, voir le meilleur derrière le fameux triangle d’or du 8e arrondissement, notamment l’avenue Montaigne.

Concrètement, le loyer au m² frôle les 52 € charges comprises, une fois de plus en forte progression. Derrière, se placent le 8e et le 7e arrondissement.

Carte interactive des locations Book-A-Flat sur l’année 2022 complète

Néanmoins de nouveaux quartiers sont de plus en plus recherchés. L’est parisien (10e, 11e et 12e arrondissement) sont très demandés mais souffrent d’une sous offre chronique. Ici, peu de vacances locatives et peu de touristes ; les habitants sont des parisiens en famille et l’endroit est de plus en plus recherché.

La loi Climat et Résilience promulguée en 2021 va interdire la location des passoires énergétiques. Cela va commencer dès 2025 avec les appartements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est noté G puis en 2028 avec les F. (Tout savoir sur le nouveau DPE)

Cette loi, vertueuse sur le papier, permet de créer un nouvel écosystème économique autour de la rénovation thermique des logements, pour le bien des propriétaires et locataires. Cependant, on estime toujours qu’un gros tiers des logements actuellement à la location à Paris ne pourront plus être mis à la location en l’état. Devant cette incertitude et le poids financier de rénovations nécessaires pour augmenter la note, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien et ainsi le sortir du parc locatif. C’est ce que nous avons observé cette année avec une baisse de 10 à 30% de l’offre de logements à la location sur certains mois.

Conséquence ? Une offre abondante de logements à la vente qui ne trouvent pas d’acheteur et une sous offre de biens à la location. Bien entendu, cela ne restera pas ainsi. La loi devra évoluer dans le sens des investisseurs, des copropriétés, des bailleurs pour permettre de maintenir un parc locatif de qualité pour loger le maximum de français.

Pour autant, des solutions existent et notre agence Book-A-Flat se tient prête à conseiller des propriétaires dans la rénovation thermique de leur logement : isolation intérieure ou extérieure, installation de VMC hygroréglable, remplacement chaudière, aide financière d’état, etc.

Enfin, la mise vente actuellement massive de logements associée à l’augmentation des taux d’intérêt fait reculer les prix de l’immobilier à Paris, notamment ces passoires énergétiques F et G qui deviennent de fait de potentielles belles opportunités d’investissement locatif à condition d’effectuer les travaux d’isolation nécessaires.

Jamais l’agence Book-A-Flat n’a loué autant d’appartements à des locataires dans le cadre d’un bail société.Ces contrats couvrent 18% de nos locations sur le premier semestre mais jusqu’à 57% pour les appartements de 3 chambres et plus. Ces chiffres sont en forte évolution et mettent en lumière la pénurie de logements à Paris. Lorsqu’un bel appartement se libère, le bailleur reçoit deux fois plus de dossiers que l’année dernière et choisit plus facilement une société personne morale qui a tout pour rassurer. Ces entreprises clientes souhaitent placer leur directeur général, un chef de projet. Parfois c’est simplement le gérant d’une société qui cherche à déclarer cette habitation au nom de la société pour l’inclure dans ses charges d’exploitation.

Cependant, n’oublions pas que la majorité des locations se réalisent en résidence principale, surtout sur les plus petites surfaces. Étudiants, cadres, profession libérale, ce contrat est adapté à tous du moment que le locataire vient s’installer et vivre durablement, toute la semaine à Paris.

Part des locations par type de bail

La fin de la pandémie du COVID mais aussi le recul de l’euro incite particuliers et entreprises de l’étranger à retrouver notre chère capitale.

Les étrangers sont toujours aussi nombreux et représentent la moitié de nos clients locataires (48%). Ils sont majoritairement européens (22%) puis asiatiques (10%) puis d’Amérique du Nord (6%). Ils sont expatriés, en congé sabbatique pour apprendre le français et profiter des bons restaurants mais aussi étudiants dans les nombreuses écoles comme l’Université américaine de Paris ou l’école le Cordon Bleu.

Les étrangers ont des quartiers de prédilection. Ainsi :

• dans le 6e, ils représentent 65% de nos clients locataires
• dans le 8e, 60% de nos locataires sont des étrangers, principalement européenne et asiatique

Le contexte interculturel a de plus en plus son importance au sein de notre agence. Langues, questionnements, garanties... tout est question d’adaptation, trier les dossiers les plus solvables et faire preuve de pédagogie face à une clientèle peu habituée à la complexité de la réglementation française.

Origine de nos clients locataires

Stabilisation des taux d’intérêt

Alors que certains spécialistes tablaient sur une stabilisation des taux d’intérêts immobiliers, ces derniers sont repartis encore à la hausse et atteignent 4% (taux ordinaire) sur 20 ans. L’argent coûte de plus en plus cher. Les acheteurs sont moins nombreux ce qui augmente le stock d’appartements à la vente disponible et enclenche la baisse de leurs prix (-5% sur 1 an à Paris).

Le marché de la transaction est grippé et souffre d’une suroffre encore jamais vue. Pour les futurs propriétaires qui achètent sans emprunt, c’est une occasion unique. Pour la majorité par contre, ceux qui ont un apport représentant 10 à 20% du prix d’achat, c’est la soupe à la grimace.

Évolution des taux pour un prêt sur 20 ans

A la différence d’autres placements, l’investissement locatif a l’avantage premier de détenir un actif tangible. La Pierre est un bâti, un toit, situé à un emplacement précis. Les risques sont limités car le parc locatif reste tendu en France avec une demande supérieure à l’offre. Il y a peu de vacances locatives si l’investisseur est bien accompagné et conseillé.

Retrouvez notre série d’articles sur l’investissement locatif :

- premier épisode >>"Définir sa stratégie, trouver et financer son bien"

- second épisode >>"Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer"

- troisième épisode >>"Louer, gérer et définir sa stratégie fiscale."

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