Baromètre de l’investissement locatif meublé

Ces deux quartiers trustent le podium des endroits les plus chers et convoités de Paris.

Le Triangle d'Or parisien, situé dans le 8e arrondissement, est l'un des quartiers les plus prestigieux de la capitale française. Il tient son nom de la forme triangulaire formée par trois grandes avenues emblématiques : l'avenue Montaigne, l'avenue George V et les Champs-Élysées. Ce quartier huppé est réputé pour ses boutiques de luxe, ses palaces, ses restaurants raffinés et ses espaces verts tels que le jardin des Champs-Élysées. Les biens immobiliers dans le Triangle d'Or sont souvent très prisés de la clientèle étrangère, américaine et de la péninsule arabique. Quelques belles locations ont été réalisées par notre agence faisant grimper son prix à... 59€/m².

Quant au 6e arrondissement, il est réputé pour son charme classique et sa vie culturelle animée. Il englobe des quartiers emblématiques tels que Saint-Germain-des-Prés, célèbre pour ses cafés littéraires et son ambiance bohème. Le 6e arrondissement abrite également le luxueux jardin du Luxembourg, un lieu de détente prisé des résidents locaux. Les biens immobiliers dans le 6e arrondissement présentent souvent une architecture élégante, avec des immeubles anciens dotés de balcons en fer forgé. La proximité des boutiques de luxe, des galeries d'art et des institutions culturelles fait de cet arrondissement un lieu prisé pour ceux recherchant le mélange unique de tradition et de modernité. Le prix moyen au m² est de 53€, toujours en progression constante depuis 5 ans.

Book-A-Flat loue partout dans Paris mais surtout dans l’ultra centre et les arrondissements de l’ouest. Retrouvez notre carte interactive dynamique des prix à Paris :

Carte interactive des locations Book-a-Flat sur l’année 2023

2023 marque un tournant dans la location meublée. La chute du stock est élevée ce qui a permis aux propriétaires d’augmenter leur loyer, de mieux sélectionner leurs locataires et de diminuer la vacance locative. Si la demande à Paris est historiquement haute et, de très loin, bien plus élevée que l’offre, cela n’a jamais été le cas dans de telles proportions.

Chez Book-A-Flat, l’offre d’appartements mis à la location a diminué de 20% sur une année et de moitié durant la période hivernale.

Logements disponibles à la location (hors off market)

Devant cette situation, Book-A-Flat a fait le choix de travailler sur un réseau Off-Market qui consiste à diffuser ses appartements auprès de partenaires agents de relocation et entreprises avant une diffusion grand public plus large. Et avec succès, car en décembre 28% de nos locations ont été réalisées par ce canal. Cela permet en outre une meilleure sélection des candidats locataires.

On l’a déjà souligné, la hausse des taux immobiliers et la loi Climat et Résilience sont deux raisons souvent évoquées. Pour rappel, cette dernière va interdire la location des passoires énergétiques. Cela va commencer dès 2025 avec les appartements dont le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est noté G puis en 2028 avec les F.

Pour certains propriétaires, sans travaux d’ampleur, il sera donc impossible de continuer leur opération immobilière.

Plus européenne que l’année dernière, notre clientèle se compose majoritairement d’étrangers (51%). Les profils des français sont soit des étudiants et professionnels de région migrant à Paris pour quelques années soit des couples ou familles parisiennes souhaitant plus grand. L’achat d’un logement étant hors de prix au vu de la croissance des taux (*4 en 20 mois autour aujourd’hui de 4,5% sur 20 ans), ces locataires n’ont d‘autres choix que de continuer à louer pour encore quelques années.

La clientèle étrangère est européenne (26%) puis aisiatique et européenne à 8%. Principalement étudiants ou expatriés, leurs dossiers sont solides et sont généralement accompagnés d’agents de relocation qui les aident à constituer leur dossier et à visiter les appartements.

Le contexte inter culturel a de plus en plus son importance au sein de notre agence. Langues, questionnements, garanties, ... tout est question d’adaptation, trier les dossiers les plus solvables et faire preuve de pédagogie face à une clientèle peu habituée à la complexité de la réglementation française.

Origine de nos clients locataires

La clientèle américaine, russe et du Moyen Orient choisit les beaux quartiers et des logements plus grands que la moyenne. Les loyers payés sont bien plus élevés, jusqu’à 3196€ pour ceux du Moyen-Orient.

Loyer moyen par origine de clients

Parce que l’offre s’est atrophiée et que plus de locataires candidatent pour le même appartement, la sélection est plus ardue et des tendances fortes se dégagent. Ainsi, 2023 a été marquée par un fort accroissement des baux en code civil (résidence secondaire et bail société). Ces contrats, plus souples et légèrement moins onéreux pour le propriétaire, ont représenté 34% de nos baux (contre 27% l’année dernière et seulement 22% en 2021) avec une répartition presque égale entre résidence secondaire et bail société. Derrière ces contrats, il y a des locataires cherchant un pied à terre parisien, souvent étranger ou des sociétés souhaitant placer une Directrice Générale ou un chef de projet expatrié pour plusieurs années. L’avantage pour ces dernières est de pouvoir déclarer le loyer en moins des charges et d’alléger le compte de résultat.

Ces contrats sont de plus en plus prisés par les propriétaires car ils permettent de contourner les règles parfois strictes d’encadrement des loyers et de Diagnostic de Performance énergétique. Cependant, la grande majorité des locataires reste des couples ou familles souhaitant trouver leur cocon idéal pour en faire leur résidence principale. Se couper de cette demande diminue fortement les chances de location et de diminution de vacance locative.

Part des baux en code civil (résidence secondaire ou bail société)

Certains quartiers et types d’appartements sont plus ou moins demandés comme pied à terre ou bail société. Ils représentent la majorité des contrats signés en 2023 pour les appartements d’au moins 2 chambres.

Part des baux en code civil par type de logement (résidence secondaire ou bail société)

Les quartiers centraux (du 1er au 7e) sont les arrondissements les plus recherchés par les sociétés et les pieds à terre.

Book-A-Flat se spécialise de plus en plus dans le Premium haut de gamme qui passe par un choix plus sélectif des logements meublés mais aussi des locataires. Le marché corporate est un vivier de locataires que nos équipes commerciales animent tout particulièrement notamment par une diffusion des annonces en off-market auprès d’agents de relocations et d’entreprises clientes.

La durée de séjour des locataires de locations meublées à Paris s'allonge, selon nos données. Une tendance confirmée par une durée moyenne de 20 mois, comparée à 18 mois à la même période de l'année précédente. Cette évolution résulte en partie de la pénurie d'appartements dans la capitale française.

La loi Climat et Résilience, avec son objectif d'interdire les passoires énergétiques à la location, et la hausse significative des taux d'intérêt ont dissuadé les investisseurs locatifs, entraînant ainsi une diminution de l'offre de logements. Cette première vague de perte de disponibilité a incité les locataires parisiens à retenir leurs projets de déménagement, contribuant ainsi à une seconde vague de réduction du parc locatif.

Si cette nouvelle est accueillie favorablement par les propriétaires, elle pose un défi aux étrangers et aux Français en quête de logements à Paris. La prolongation de la durée de séjour des locataires complique la recherche de nouveaux locaux pour les personnes à la recherche d'un pied-à-terre dans la ville. Cette dynamique souligne la nécessité pour le marché immobilier parisien de trouver des solutions qui équilibrent les intérêts des propriétaires avec ceux des locataires en quête de logements temporaires ou à plus long terme dans la capitale.

Durée de séjour moyenne en mois par catégorie de logement

Pari n° 1 : baisse des taux d’intérêt 📉

L'année 2024 commence sur une note positive pour les candidats au crédit immobilier, avec une baisse des taux enregistrée au cours du mois de janvier. Cette nouvelle est accueillie favorablement après une année difficile marquée par une hausse constante des taux immobiliers, passant de 2,59 % à 4,34 % en moyenne pour les crédits sur 20 ans entre janvier et décembre. Couplée à un taux d'usure persistant en début d'année et des prix de l'immobilier élevés, cette situation a créé une certaine instabilité sur le marché.

Malgré les ajustements effectués en cours d'année, le deuxième semestre est demeuré calme, avec des acheteurs restant méfiants en raison de la diminution de leur capacité d'achat due à la hausse des taux. Cependant, une lueur d'espoir a émergé à la fin de l'année, et celle-ci se confirme en janvier.

La bonne nouvelle pour les futurs acheteurs réside dans la baisse des taux immobiliers en ce début d'année. En moyenne, ces taux diminuent de 0,10 point pour la plupart des profils et se situent autour de 4 % pour les meilleurs dossiers en janvier. Certaines banques adoptent des positions encore plus agressives, offrant des taux inférieurs à 4 % sur des prêts étalés sur 25 ans.

Ce mouvement à la baisse devrait se poursuivre dans les prochains mois, indiquant une reprise du côté des banques. Les opportunités de décote de taux se multiplient également pour les dossiers les plus compétitifs. En moyenne sur 25 ans, les emprunteurs peuvent envisager des taux allant de 4 % à 4,5 % en fonction de leurs revenus. Cependant, des disparités importantes persistent entre les établissements, avec quelques acteurs régionaux maintenant des taux supérieurs à 5 %, tandis que d'autres offrent des taux inférieurs à 4 %.

L'année 2024 semble marquer une reprise positive, offrant des perspectives encourageantes pour ceux qui envisagent un nouvel investissement !

Évolution des taux pour un prêt sur 20 ans

Pari n° 2 : peu d’impact des JO sur le marché locatif meublé ⭕

Les Jeux Olympiques à Paris en 2024 suscitent un engouement, mais leur impact sur le marché de la location meublée pourrait être limité. La majorité du public attendu pour cet événement sportif sera composée de résidents français, réduisant ainsi la demande pour des locations temporaires. La durée moyenne de séjour pour les spectateurs des Jeux Olympiques est estimée à environ une semaine, ce qui ne génère pas une demande prolongée susceptible de stimuler le marché de la location à court terme.

Par ailleurs, de nombreux propriétaires choisissent de confier la gestion de leur bien à des agences spécialisées dans la location meublée pour éviter les contraintes liées à la location touristique. Ils préfèrent se prémunir contre les éventuels effets négatifs tels que les problèmes logistiques et la détérioration potentielle de leur propriété.

Bien que les Jeux Olympiques créent un climat festif et accueillant à Paris, il semble que leur impact direct sur le marché de la location meublée soit modéré en raison de la nature courte et majoritairement nationale de la clientèle. Les propriétaires, optant souvent pour une approche plus stable et gérée, peuvent ainsi contourner les inconvénients liés à la location touristique éphémère.

Par contre, cet évènement planétaire sera une belle occasion de rendre hommage à Paris et de donner à notre capitale une belle image ! A terme, nous pourrions nous attendre à une demande de location plus élevée de la part des étrangers.

Pari n° 3 : de l’eau dans le vin de la Loi Climat et Résilience 🌍

La crise du logement à Paris met en lumière la nécessité pressante pour le gouvernement français d'assouplir la législation actuelle sur le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Actuellement, le DPE, censé promouvoir l'efficacité énergétique des logements, impose des normes strictes qui peuvent entraver la rénovation et la mise sur le marché de nouvelles propriétés.

Les exigences rigoureuses du DPE, bien que louables dans leur objectif de réduction des émissions de carbone, entravent le processus de construction et de rénovation, décourageant ainsi de nombreux investisseurs potentiels. Ce contexte difficile aggrave la crise du logement à Paris, où la demande dépasse l'offre, entraînant des coûts de location prohibitifs.

Assouplir la loi sur le DPE permettrait d'accélérer les projets de construction et de rénovation en levant certaines des contraintes bureaucratiques. Les incitations financières pour les propriétaires souhaitant améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens pourraient également être envisagées. Cela stimulerait l'activité du marché immobilier, augmentant ainsi l'offre de logements à Paris. (Tout savoir sur le Nouveau Diagnostic de Performance Énergétique.)

A la différence d’autres placements, l’investissement locatif a l’avantage premier de détenir un actif tangible. La Pierre est un bâti, un toit, situé à un emplacement précis. Les risques sont limités car le parc locatif reste tendu en France avec une demande supérieure à l’offre. Il y a peu de vacances locatives si l’investisseur est bien accompagné et conseillé.

Retrouvez notre série d’articles sur l’investissement locatif :

- premier épisode >>"Définir sa stratégie, trouver et financer son bien"

- second épisode >>"Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer"

- troisième épisode >>"Louer, gérer et définir sa stratégie fiscale."

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