Acheter un appartement loué à Paris : le guide complet de l'investisseur averti

1. Pourquoi acheter un bien avec un locataire en place ?

Un appartement vendu occupé attire moins d'acheteurs que son équivalent vide - la plupart des acquéreurs cherchent à emménager rapidement. Mécaniquement, cela crée une opportunité pour l'investisseur locatif.

A. Une décote sur le prix d'achat

La demande étant moins forte pour les biens occupés, les prix sont généralement inférieurs à ceux des biens vacants. Cette décote est loin d'être anecdotique :

• environ 5 % pour un bien loué meublé
• jusqu'à 10 % pour un bien loué vide

Elle dépend également de l'état du bien, de sa localisation et de la durée de bail restante - autant de leviers à utiliser en négociation. Sur un bien à 500 000 €, cela représente 25 000 à 50 000 € d'économie.

B. Des revenus locatifs dès le premier jour

À la signature de l'acte authentique, le bail en cours vous est transféré automatiquement. Vous commencez à percevoir les loyers sans délai de recherche de locataire, sans vacance, sans stress de sélection.

C. Un dossier bancaire solidifié

Vous n'avez pas besoin d'estimer un loyer hypothétique pour convaincre votre banquier : vous disposez d'un bail réel, d'un loyer connu, d'un historique de paiements. La rentabilité de votre investissement est documentée dès le départ.
Le bail existant permet d’analyser :

• le montant réel des loyers,
• les charges,
• la stabilité du locataire,
• l’historique de paiement,
• la rentabilité nette potentielle.

Vous envisagez d'acheter un appartement loué à Paris ?

Contactez notre équipe Invest pour une présentation de nos biens disponibles et un accompagnement sur mesure

Tel : +33 6 20 04 12 62
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2. Achat pour un investissement ou pour y habiter : deux cas distincts

A. Pour un investissement locatif pur

Vous souhaitez évaluer la rentabilité d'un bien avant de vous engager ? Notre simulateur d'investissement locatif vous fournit en 3 minutes un business plan complet : loyer attendu, charges, mensualités de crédit, cashflow et projection de revente.

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Avec l’ajustement des prix immobiliers observé depuis 2023, de nombreux investisseurs reviennent progressivement sur le marché parisien.

Les biens déjà loués séduisent particulièrement :

• les investisseurs recherchant des revenus immédiats,
• les acquéreurs patrimoniaux,
• les non-résidents,
• les acheteurs souhaitant sécuriser leur investissement.

Les petites surfaces, appartements meublés et biens bien situés restent particulièrement recherchés dans les quartiers centraux de Paris.

B. Pour une reprise en résidence principale

Vous bénéficiez de la même décote à l'achat, mais devrez attendre l'échéance du bail pour récupérer le logement. Les règles varient selon le type de bien :

• Meublé (bail 1 an) : congé à envoyer 3 mois avant l'échéance. Si rien n'est fait, le bail est reconduit automatiquement pour 1 an.
• Vide (bail 3 ans) : vous devez attendre 2 ans à compter de votre acquisition pour pouvoir donner congé, avec un préavis de 6 mois. En cas d'oubli, reconduction automatique de 3 ans.

Le congé doit reposer sur un motif légal (reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) et être envoyé par lettre recommandée avec AR ou par huissier.

Bon à savoir : les baux "code civil" (résidences secondaires, baux sociétés) ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et offrent plus de souplesse. Tout dépend de ce qui est écrit dans le bail.

3. Les points clés à vérifier avant de signer

A. Le dossier du locataire

Vous ne le connaissez pas encore : vérifiez sa solvabilité, l'absence de litiges avec l'ancien propriétaire, et la régularité des paiements sur les 6 derniers mois au minimum. Cette analyse est aussi nécessaire pour souscrire une assurance loyers impayés (GLI).

Renseignez-vous également sur ses intentions : compte-t-il rester ou partir prochainement ?

B. Le bail en cours

À la signature, le bail vous est transféré tel quel, vous êtes lié par ses clauses. Vérifiez qu'il comporte :

• une clause résolutoire (en cas de manquement du locataire)
• une clause de solidarité (si plusieurs occupants)
• une clause de révision du loyer (indexation IRL)

C. Les assurances

Demandez l'attestation d'assurance habitation du locataire (renouvellement annuel obligatoire). De votre côté, souscrivez une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Vous pouvez également demander au vendeur de vous transférer la sienne via un avenant au contrat.

D. Le DPE du logement

Le Diagnostic de Performance Énergétique est désormais central dans toute décision d'achat locatif. Le calendrier réglementaire est le suivant :

• Depuis Août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers pour tous les logements classés F et G
• Depuis janvier 2025 : interdiction de mise en location ou reconduction de baux pour tous les logements classés G
• Au 1er janvier 2028 : interdiction de mise en location ou reconduction de baux pour tous les logements classés F

Choisir un bien avec un bon DPE est essentiel pour sécuriser sa commercialisation sur le long terme et éviter des travaux de rénovation coûteux.

4. Questions fréquentes sur l’achat d’un logement loué

5. Notre expertise des biens loués à Paris

Book-A-Flat accompagne régulièrement :

• des ventes de logements loués,
• des acquisitions d’investissement,
• des investisseurs français et internationaux,
• des propriétaires non résidents.

Notre double expertise : transaction immobilière et gestion locative nous permet d’évaluer précisément :

• la qualité du locataire,
• la cohérence du loyer,
• la rentabilité réelle,
• le potentiel patrimonial du bien.

A. Nous connaissons les biens que nous vendons

Book-a-Flat Invest est notre branche spécialisée dans la vente de logements loués. Nous gérons et louons ces appartements depuis des années : nous connaissons leur rentabilité réelle, leur historique locatif, leurs charges et leur potentiel. Nous vous transmettons toutes ces informations pour que votre décision soit la plus éclairée possible.

B. Nous connaissons propriétaires et locataires

Cette double connaissance nous permet de fluidifier chaque transaction : les visites s'organisent sereinement, les informations circulent vite, et la qualité du locataire en place est une donnée que nous maîtrisons de première main.

C. Nous gérons l'aspect juridique du changement de propriétaire

Transfert de bail, préavis de départ, restitution du dépôt de garantie : nous gérons l'ensemble des formalités administratives liées à la cession d'un bien occupé, pour ne pas vous laisser seul face à des procédures complexes.