Acheter un logement loué : pourquoi c'est une bonne affaire

Acheter un bien immobilier occupé par un locataire peut paraître contraignant pour la plupart des acheteurs. Les inquiétudes qui surgissent sont toujours les mêmes. Qui est le locataire, est-il de confiance, paye-t-il bien son loyer chaque mois ?
Ou encore quand et comment puis-je reprendre mon appartement ?

Cependant, acheter un appartement loué présente de nombreux avantages assez méconnus du grand public qui peuvent avoir du poids dans votre décision finale.
Selon vos objectifs (reprise de logement ou investissement locatif) ce type d'acquisition peut être plus ou moins avantageux.

Dans cet article, nous passerons en revue les avantages que présente l'achat d'un appartement loué dans les deux cas, tout en clarifiant la marche à suivre pour avancer sereinement !

Pour un investissement locatif

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, acquérir un bien déjà loué est souvent la meilleure option puisqu’elle offre de nombreux avantages à tous les niveaux :

1. Etant donné que la plupart des acquéreurs souhaite acheter un logement pour emménager dans la foulée et en faire leur résidence principale, la demande est moins forte pour les logements en cours de location. Ainsi, les prix d’achat sont généralement moins chers que pour les biens vacants (loi de l’offre et la de la demande).
   Et si ce n’est pas le cas, vous pouvez négocier une décote du bien.
   Loin d'être anecdotique, cette remise est d’environ 5% pour les logements vendus meublés et peut atteindre 10% pour les vides. Ce niveau de baisse dépend aussi d’autres facteurs comme l'état du bien, la situation géographique et la durée du bail restante que vous pourrez faire jouer en votre faveur pour négocier un prix à la baisse (pour rappel, les baux sont de trois ans en meublé et d’une année pour les vides).
   Ainsi, cette dépréciation peut permettre d'économiser des dizaines de milliers d’euros. Prendre en compte ce paramètre est donc essentiel pour faire la meilleure acquisition possible.
2. Trouver un nouveau locataire peut se montrer chronophage et fastidieux. Entre ceux qui visitent pour sonder le marché et ceux qui peinent à fournir les documents nécessaires. Vous vous retrouvez vite à perdre du temps et de l’argent et votre sérénité. En faisant l'acquisition d’un appartement meublé, vous pourrez récupérer le bail du locataire en cours à la signature de l'acte authentique et commencer à rentabiliser votre investissement immédiatement, en plus de vous éviter de nombreuses sources de stress.
3. Dans le cadre de votre investissement locatif, il est très probable que vous ayez recours à un prêt. Si vous décidez d’opter pour un appartement déjà loué, vous n’aurez pas besoin de faire des prédictions pour estimer la rentabilité de votre bien immobilier. Vous disposerez déjà d’éléments tangibles et précis comme le loyer d’équilibre grâce au bail en cours . Ainsi vous n’aurez donc aucun mal à convaincre votre banquier de vous accorder un crédit.

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Pour une reprise de logement

Si vous souhaitez acheter pour reprendre le bien en tant que résidence principale, l’achat d’un appartement loué peut sembler moins avantageux que dans le cas d'un investissement locatif mais considérer cette option ne peut être que bénéfique.

Évidemment, vous bénéficiez de la même décote du prix que mentionnée plus haut.
En contrepartie vous devrez résilier le bail en cours pour pouvoir enfin emménager.

Pour rappel, un bail ne peut être rompu qu'à son échéance (ou celle de sa reconduction tacite). Pour ce faire, vous devrez envoyer un congé sous forme de recommandé avec accusé de réception au locataire, ou le faire par le biais d’un huissier.
La résiliation doit s’appuyer sur un motif légal (dans le cas d’un bail en résidence principal) à savoir: la reprise du logement pour y habiter, la vente du bien, ou un motif légitime et sérieux si le locataire ne respecte pas ses obligations (défaut de paiement, trouble du voisinage etc…).
Par ailleurs, la loi qui encadre la résiliation d’un bail vous oblige à respecter certains délais pour que votre demande de congé soit valide.
Pour un appartement loué meublé, votre demande de congé doit être envoyée 3 mois avant l’échéance du bail.
Pour un appartement loué vide, vous devrez obligatoirement attendre 2 ans à partir de la date de votre acquisition pour résilier le bail et envoyer la demande de congé 6 mois à l'avance.

Attention, si rien n’est fait ou que la démarche n’est pas respectée, le bail sera reconduit automatiquement pour 1 an si l'appartement est meublé, et pour 3 ans si l'appartement est loué vide.

Il est à noter que les baux code civil, pour des résidences secondaires ou des baux sociétés, ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et vous offrirons plus de liberté pour la reprise de votre logement. Tout dépend de ce qui est écrit dans le bail. Si vous avez des questions, contactez-nous !

Acheter un bien occupé : Les points clés à vérifier

L'achat d'un bien occupé offre des avantages mais impose aussi des responsabilités. Voici les éléments essentiels à vérifier pour sécuriser votre investissement.

• Dossier du locataire : étant donné que vous ne connaissez pas le locataire, il est crucial de vérifier sa solvabilité. L’absence de litiges avec l’ancien propriétaire, et le paiement régulier des loyers sans retard sur les 6 derniers mois seront les premier points à consulter. Avoir une vue d’ensemble sur sa situation générale (emploi stable, revenus etc) est aussi essentiel, notamment pour souscrire une assurance loyers impayés (GLI).
• Assurez-vous aussi de connaître ses intentions de rester ou de quitter le logement pour pouvoir anticiper vos recherches.
• Bail de location : une fois l’acte authentique signé, le bail en cours vous sera transféré et le maintien de ses clauses vous sera impératif. Vous devrez donc vérifier que celui-ci vous convient et qu’il vous protège assez avant votre acquisition.
  Dans l’idéal, il faut que le bail comporte une clause résolutoire, une clause de solidarité en cas de pluralité d’occupants, ou encore une clause de réévaluation du loyer.

En tant que futur bailleur, tout savoir sur le bail de location meublé est essentiel pour pouvoir détecter d'éventuelles anomalies et négocier les clauses qui vous laissent le plus de liberté.

• Assurance habitation du logement : Le locataire en place doit renouveler chaque année son assurance habitation. Pensez à demander son attestation. N'oubliez pas de votre côté de souscrire une assurance propriétaire non-occupant pour protéger votre investissement. Pour gagner du temps, vous pouvez aussi demander au propriétaire vendeur de vous transférer son assurance propriétaire non occupant (PNO).
  Pour ce faire, prenez simplement l’assurance du changement de propriétaire et vous pourrez obtenir un avenant au contrat.
  Ces précautions vous aideront à investir sereinement dans un bien occupé, en anticipant les responsabilités et les éventuels imprévus liés à la location.
• DPE de l'appartement : Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) rend compte de la consommation moyenne du logement. Si cet indicateur semblait anecdotique il y a une dizaine d'années, il est maintenant à placer au cœur de votre décision d’achat. En 2021, les pouvoirs publics ont mis en place un calendrier visant à progressivement retirer du marché les appartements trop énergivores.
  • Août 2022 : interdiction d’augmenter les loyers pour tous les logements classés F et G
  • 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location ou reconduction de baux pour tous les logements classés G
  • 1er janvier 2028 : interdiction de mise en location ou reconduction de baux pour tous les logements classés F

Choisir un appartement le plus économe possible est donc primordiale pour assurer sa commercialisation sur le long terme et éviter des coûts de rénovation supplémentaires.

Ainsi, ce point ne s’adresse pas seulement aux acquéreurs d’un bien loué mais à tous ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Pour en savoir plus sur le DPE et les options qui soffrnet à vous, nous vous conseillons de lire notre article dédié: Le nouveau DPE, un préalable à la location d'un bien immobilier.

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Book a Flat Invest est notre branche spécialisée dans la vente d'appartement loué, conçue spécialement pour les investisseurs locatifs.

Pour les avoir géré et loué pendant des années, nous connaissons bien les appartements que nous vendons, en priorité à notre propre portefeuille d’investisseurs locatifs. Nous connaissons leur rentabilité et nous vous fournissons toutes les informations à notre disposition pour que vous fassiez le choix le plus éclairé possible.

En plus de ça, nous connaissons bien à la fois les propriétaires et les locataires, ce qui nous permet de fluidifier les procédure au maximum et vous garantir la qualité de vos futurs locataires

Par ailleurs, nous savons gérer l'aspect juridique d'un changement de propriétaire en cours de bail, du préavis de départ et du transfert de caution pour ne pas vous laisser démuni face aux procédures administratives complexes.

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