5 choses essentielles à faire avant de signer un bail de location

1/ Vérifiez l’état de l’immeuble

Vous avez pris rendez-vous pour visiter un appartement en location à travers une agence ou directement avec le propriétaire : c’est le moment de vérifier que l’appartement que vous avez vu en photo sur internet correspond à la description. Mais tout d’abord, vérifiez que les parties communes sont en bon état et que la propriété est bien entretenue. N’hésitez pas à arriver quelques minutes en avance à votre rendez-vous avec l’agence immobilière pour vous rendre compte par vous-même de l’état de l’immeuble et de la façade. A Paris, où les immeubles sont anciens en majorité, si la façade est ravalée, c’est signe que l’immeuble est bien entretenu par les propriétaires. Vous pouvez aussi faire un rapide tour du quartier pour vérifier qu’il y a des commerces de proximité de qualité, des restaurants, cinémas, théâtres, pharmacie ou des accès faciles aux transports en commun comme une station de métro, un arrêt de bus ou une station de taxi. Puis quand vous rentrez à l’intérieur de l’immeuble, vérifiez dans le hall d’entrée que l’éclairage fonctionne bien et que les boîtes aux lettres sont en bon état. Vous pouvez regarder par curiosité le nom des locataires sur les boîtes aux lettres ! Observez s’il y a un double sas de sécurité avec interphone ou un pass Vigik car cela améliore la sécurité des locataires contre les intrusions ou les cambriolages qui sont un fléau à Paris. Si l’agence de location vous propose de prendre l’ascenseur pour accéder à l’appartement en location, proposez plutôt de monter par l’escalier car c’est un bon moyen de vous rendre compte de l’état de la cage d’escalier. Si les peintures et le tapis de sol sont en bon état, c’est que la copropriété est en bon état général et que les parties communes sont bien entretenues et rénovées. N’hésitez pas à tester par vous-même l’ascenseur en redescendant pour vérifier qu’il fonctionne bien et qu’il y a assez de place pour accueillir 2 ou 3 personnes ou une poussette si vous avez un bébé. A Paris, les immeubles sont souvent étroits et les ascenseurs doivent se loger dans de tout petits espaces. Vous pouvez aussi vérifier qu’il y a une gardienne dans l’immeuble et si c’est le cas vous pouvez aller sonner à sa porte pour lui poser quelques questions sur la vie de l’immeuble. Les gardiennes sont souvent les mieux placées pour vous renseigner sur les avantages et les inconvénients de l’immeuble.

2/ Vérifiez l’état général de l’appartement

Que vous soyez avec l’agence de location ou avec le propriétaire, vous devez absolument vérifier lors de la visite que l’appartement que vous souhaitez louer est en bon état d’usage et d’habitation et correspond à vos attentes. Il est primordial que vous vous forgiez votre propre opinion et que vous détectiez les potentiels défauts qui ne se voient pas toujours au premier coup d’œil. Tout d’abord, vérifiez que l’appartement est rénové et prêt à vivre. Les peintures des murs et des plafonds doivent être neuves ou au moins en bon état. Si vous avez un doute, demandez à l’agence si l’appartement a été rénové récemment. Vérifiez que la salle de bain est rénovée et ne présente pas de traces d’humidité, signe par exemple d’une mauvaise aération. Vérifiez que le chauffe-eau est en bon état et récent. A Paris, la plupart des sinistres proviennent de dégâts des eaux provoqués par des fuites de chauffe-eau défaillants ou mal raccordés aux tuyaux de l’appartement. De plus, il est souvent onéreux et compliqué de faire intervenir un plombier. Mieux vaut bien vérifier par avance que votre salle de bain est en bon état. S’il y a une douche, contrôlez la qualité des joints. S’ils sont jaunis ou noircis, vous pouvez demander à l’agence de location de faire intervenir un réparateur avant la signature du contrat de location. Faites également une vérification approfondie de l’espace cuisine si elle est déjà installée : ouvrez les placards, le frigidaire, la machine à laver, et vérifiez que tout est en état de marche. Dans un appartement meublé, le propriétaire doit fournir les ustensiles de cuisine pour prendre les repas. Vérifiez que les appareils électroménagers sont neufs et qu’il n’y a pas d’odeur ni de trace d’humidité dans les coins invisibles ou cachés.
Dernier point, si vous êtes sensible aux nuisances sonores, sachez que les appartements parisiens sont anciens et souvent très mal isolés du bruit. Essayez de programmer une visite à un moment de la journée où il y a du monde en dessous et au-dessus de l’appartement. Par exemple, si vous entendez des bruits de talons au-dessus de votre tête, c’est que l’immeuble est mal isolé au niveau phonique et que vous risquez de subir cette nuisance tout au long de votre location. Si c’est un point important pour vous, nous vous recommandons de louer plutôt un appartement en dernier étage pour ne pas avoir de voisins bruyants au-dessus de votre tête. Les appartements en dernier étage sont souvent un peu plus chers en location mais cela peut valoir le coup pour être tranquille en location et avec une belle vue sur un monument.
Enfin, vérifiez que vous êtes bien isolés au niveau des portes et des fenêtres et que vous n’allez pas vivre à Paris dans une passoire thermique ! Pour cela, vous devez absolument consulter les diagnostics énergétiques de l’appartement en location. Vous pouvez les réclamer à l’agence de location après la visite. Depuis juillet 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a été mis en place pour mieux protéger les locataires et éviter des consommations de gaz et d’électricité excessives en période hivernale.

3/ Vérifiez le montant du loyer de l’appartement

Le loyer des appartements à Paris est encadré par un décret de juillet 2019. Tout propriétaire qui souhaite mettre en location vide ou location meublé son bien en résidence principale du locataire est soumis au dispositif de l’encadrement des loyers dans la capitale. Un prix au mètre carré de référence est imposé aux propriétaires parisiens. La fourchette se situe entre 30€ et 40€ par mètre carré selon le quartier, le type de bien et l’année de construction. Il est possible pour le propriétaire d’ajouter un complément de loyer en mettant en avant des critères tels qu’une vue sur monument, une hauteur sous plafond supérieure à 3,50m, une vue dégagée sur jardin, ou un certain nombre d’équipements luxueux comme la climatisation, un jacuzzi, un dressing sur mesure, une cuisine en marbre. Si vous louez votre appartement pour en faire votre résidence principale, vous devez vérifier que le propriétaire du bien que vous convoitez respecte l’encadrement des loyers. Généralement les agences de location font ce travail d’estimation avec le propriétaire pour lui expliquer la législation un peu complexe à comprendre pour un investisseur locatif souhaitant rentabiliser son investissement immobilier. Il est facile pour un futur locataire d’aller vérifier la conformité à l’encadrement des loyers en allant consulter le site de référence.

Pour trouver un appartement au bon loyer, il est donc préférable de passer par une agence de location plutôt que par un site de petites annonces immobilières de particulier à particulier. En effet, les particuliers respectent moins l’encadrement des loyers que les agences de gestion et de location. Enfin, il faut faire extrêmement attention aux fausses annonces de location mises en ligne par des escrocs et les signaler systématiquement à la plateforme qui les publie. On les reconnaît généralement à prix très attractif plus bas que celui du marché. Si vous avez un doute, vous pouvez copier-coller le texte de l’annonce dans un moteur de recherche pour vérifier si l’annonce apparaît sur d’autres sites immobiliers et à quel prix. Si vous avez un doute sur les photos, vous pouvez les copier-coller dans Google images afin d’obtenir leur source d’origine.

4/ Vérifiez le profil du propriétaire

En moyenne à Paris une location dure 5 ans quand il s’agit d’un appartement vide et 18 mois quand il s’agit d’un appartement meublé. Faire la connaissance de votre propriétaire à l’avance est donc important car vous allez entretenir une relation propriétaire / locataire avec lui pendant plusieurs mois voire plusieurs années.

Si vous passez par une plateforme de location de particulier à particulier, c’est certainement le propriétaire qui va vous répondre directement et vous faire visiter l’appartement. C’est l’occasion de lui poser des questions et cerner son profil : a-t-il fait des travaux de rénovation dans l’appartement ? Peut-il gérer la situation avec le syndic de l’immeuble en cas de dégât des eaux ? Est-il joignable en cas d’urgence ? Est-il soucieux du confort de son locataire ? A-t-il le sens de l’hospitalité ? Souhaite-t-il récupérer l’appartement à terme pour le vendre ou y loger un de ses enfants et si oui quand ? Les réponses qu’il vous donne à ce moment vont vous guider dans votre choix de signer un contrat de location avec lui et dans la perspective d’être soutenu ou non en cas d’incident de parcours. Certains propriétaires sont très présents pendant une location et il faut aussi savoir mettre des barrières entre vous et le propriétaire pour qu’il ne soit pas trop intrusif dans votre vie. Par exemple, vérifiez qu’il vous donne bien au moment de l’état des lieux toutes les clés de l’appartement. Enfin, vérifiez tout simplement que vous êtes à l’aise et en confiance avec lui dès le départ. Les propriétaires qui louent en direct avec des particuliers ont des profils très différents. Méfiez-vous des profils trop procéduriers qui parfois cachent des conflits à venir, notamment au moment de la sortie de l’appartement et de la restitution du dépôt de garantie.

Si vous passez par une agence de location et de gestion, vous n’aurez pas de contact direct avec le propriétaire de l’appartement. Votre interlocuteur sera votre gestionnaire locatif. La plupart des agences de gestion ont fait de grands progrès ces dernières années dans la gestion de la relation client avec les locataires et la digitalisation des canaux de communication permettant de joindre le gestionnaire de façon plus directe et d’obtenir des réponses plus rapides en cas de problème durant la location.

A Paris, beaucoup de propriétaires bailleurs sont de grandes sociétés institutionnelles comme les assurances GENERALI ou AXA. Si vous louez à ce type de propriétaire bailleur, vous avez la garantie de louer un appartement au bon prix et pour une durée aussi longue que vous le souhaitez. Les institutionnels sont des investisseurs de long terme qui respectent scrupuleusement la loi ALUR. Généralement, ils entretiennent les copropriétés avec soin et sont réactifs en cas de dégât des eaux ou de problème technique dans l’appartement. Par contre, il n’y a pas vraiment de relation humaine car ce sont des grands groupes et le personnel change assez fréquemment. Mais si votre objectif est de rester en location à Paris pour de longues années, alors ce type de bailleur présente un profil idéal.

5/ Vérifiez le contrat de location

En France et à Paris en particulier, la législation sur les locations s’est beaucoup durcie et complexifiée depuis 2015 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR. Les contrats de location en résidence principale sont désormais soumis à loi ALUR et à l’encadrement des loyers. Vous devez vérifier en tant que locataire que le contrat que vous signez respecte l’encadrement des loyers et que, s’il y est mentionné un complément de loyer, ce dernier soit justifié. Les charges de l’immeuble à votre charge doivent également figurer dans le contrat et les diagnostics doivent être annexés au contrat de location. Si vous n’avez pas d’expérience en matière de contrat, il est préférable de passer par une agence de location ou par une cabinet d’avocat spécialisé en immobilier. Cela peut représenter un coût supplémentaire à l’entrée mais éviter un certain nombre de litiges au moment de l’état des lieux de sortie ou même pendant la location. Même si les locataires sont bien protégés par la législation à Paris, les procédures en cas de litige peuvent durer plusieurs années. Mieux vaut éviter tout conflit en rédigeant un bail de location bien ficelé !