Encadrement des loyers - Quelles implications pour les propriétaires ?

1 - SUIS-JE CONCERNÉ ?

L'encadrement des loyers s'applique pour les locations vides et les locations meublées réalisées à Paris en résidence principale à compter du 1er juillet 2019.

• Location vide = location nue en résidence principale pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.
• Location meublée = location équipée et meublée en résidence principale pour une durée de 12 mois renouvelable tacitement ou de 9 mois pour un étudiant.

2 - A QUEL LOYER PUIS-JE PRÉTENDRE ?

Encadrement des loyers

Les locations vides et meublées sont concernées par l'encadrement des loyers qui est fixé par un arrêté préfectoral.

Pour connaître le montant maximal de mon loyer hors charges, un simulateur en ligne sur notre site permet d'estimer le loyer de son appartement meublé à Paris.

Complément de loyer

Pour appliquer un complément de loyer, l'appartement doit présenter des caractéristiques permettant sa détermination, à savoir :

• Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
• Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
• Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Attention : le complément de loyer peut être contesté par le locataire dans un délais de trois mois à compter de la signature du contrat de bail.

3 - EST-CE QUE L'ENCADREMENT DES LOYERS S'APPLIQUE EN CAS DE RENOUVELLEMENT OU DE RELOCATION ?

En cas de renouvellement tacite du contrat de location, les conditions de location prévues au contrat initial ne changent pas et seule une indexation au loyer selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) à compter de la date anniversaire du contrat peut s'appliquer, selon la formule ci-dessous :

(Loyer actuel [Forfait de charges inclus] x Nouvel IRL connu au moment de la révision) / IRL date signature du Contrat de location ou révision précédente = Loyer indexé

Si je demande mon indexation avec retard, celle-ci s'appliquera sur les loyers à venir.

Attention : l'indexation est seulement possible entre N et N-1.

En cas de remise à la location de votre appartement après le 1er juillet 2019, l'encadrement des loyers devra être appliqué comme le prévoit la loi (cf. point 2).

A SAVOIR SUR LA RESIDENCE PRINCIPALE

Je ne dois pas oublier qu'un locataire ayant signé un contrat de location soumis au code civil (résidence secondaire/saisonnier) et pouvant prouver qu'il ne disposait pas d'une résidence principale autre que l'appartement au moment de la signature, peut à tout moment saisir un juge des référés et faire une demande de requalification en résidence principale de son contrat de location.

Je risque alors de voir mon loyer baisser si celui-ci ne respecte pas l'encadrement des loyers, d'avoir à payer les honoraires et de verser une indemnité à mon locataire.

Même si un contrat de location en résidence secondaire est arrivé à son terme et que le locataire a quitté l'appartement, il lui est encore possible de faire requalifier son contrat de location en résidence principale.

EN CONCLUSION SUR L'ENCADREMENT DES LOYERS A PARIS

Il est moins risqué pour le propriétaire de signer un contrat en résidence principale avec un complément de loyer justifié et raisonnable, le cas échéant.