Louer un logement écologique : l’importance de la rénovation énergétique

La rénovation énergétique consiste à mettre en place différentes mesures pour améliorer la performance énergétique d'un logement. Cela peut conduire à l’optimisation de l’isolation, l'amélioration des systèmes déjà en place (chauffage, eau chaude...) et l'installation de nouvelles technologies pour minimiser les pertes d'énergie et rendre le logement plus économe et durable.

Les propriétaires sont encore trop nombreux à sous-estimer l'importance de la rénovation énergétique de leurs logements. Pourtant, le secteur du bâtiment, qui inclut les constructions résidentielles, figure parmi les trois principaux émetteurs de gaz à effet de serre en France. En 2019, il générait environ 18% des émissions nationales, derrière les transports (31%) et l'agriculture (19%). Aujourd’hui, cette part est estimée à 23%. Dans cet article, nous nous pencherons sur les enjeux écologiques et économiques de la rénovation énergétique dans le marché locatif.

Pourquoi rénover énergétiquement son logement ?

1. Réduction des charges de copropriété et des coûts énergétiques

Une rénovation bien réalisée peut réduire la consommation d'énergie du logement jusqu’à 60%. En termes de coûts, cela se traduit par des factures d'énergie moins élevées pour les locataires et constitue un avantage concurrentiel pour le bailleur par rapport à d’autres appartements moins bien isolés.

D’ailleurs, une étude de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME) montre que les économies de charges pour un logement classé A par rapport à un logement classé G peuvent atteindre jusqu'à 80% sur les factures d'énergie. Néanmoins, ces chiffres peuvent varier, notamment en fonction de la taille du logement et des habitudes de consommation.

2. Réduction de l’empreinte carbone

Rénover son bien a un impact significatif sur la réduction de son empreinte carbone qui correspond aux émissions globales du logement pendant toute sa durée d’occupation. Selon l'Agence Internationale de l'Énergie (AIE), la rénovation énergétique pourrait réduire les émissions mondiales de CO2 du secteur du bâtiment de près de 40% d'ici 2040. Les gouvernements soutiennent cet objectif en encourageant les propriétaires à privilégier les énergies renouvelables et à adopter des matériaux et des pratiques durables. En France, 750 000 logements étaient concernés par des travaux de rénovation énergétique en 2021. Cela contribue grandement à la réduction de l'empreinte nationale et aide la France à atteindre ses objectifs climatiques aux niveaux européen et international.

3. Respect de la législation dans le cadre du nouveau DPE

Last but not least, la réglementation sur l'efficacité énergétique des logements est de plus en plus stricte ! Les logements classés F et G, ou "passoires énergétiques", sont particulièrement concernés : les pouvoirs publics ont établi un calendrier ambitieux pour interdire progressivement ces logements qui ne pourront plus être loués sans travaux d'isolation importants :

• Août 2022 : interdiction d'augmenter les loyers pour les logements classés F et G.
• 1er janvier 2025 : interdiction de mettre en location ou de renouveler les baux pour les logements classés G.
• 1er janvier 2028 : interdiction de mettre en location ou de renouveler les baux pour les logements classés F.

C’est le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) qui permet d'évaluer la performance énergétique d'un logement. En France, il est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier. En 2021, un nouveau DPE a été adopté pour prendre davantage en compte les enjeux climatiques. Il présente désormais plusieurs améliorations dont :

• Une méthode de calcul plus rigoureuse et détaillée.
• Un nouvel étiquetage énergétique de A à G, similaire à celui des appareils électroménagers, pour mieux différencier les performances énergétiques des logements.
• L'indication de la consommation d'énergie réelle du logement en kilowattheures par mètre carré et par an (kWh/m²/an), facilitant la compréhension de la quantité réelle d'énergie consommée et la comparaison entre les logements.
• Des recommandations de travaux de rénovation à effectuer, classées par ordre de priorité, afin d'aider les propriétaires et les locataires à réduire leur consommation d'énergie.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur le nouveau DPE !

Pourquoi les logements parisiens sont-ils particulièrement concernés par la rénovation énergétique ?

1. Rénovation énergétique à Paris

Paris est une ville qui a conservé la plupart de ses bâtiments anciens. Certains datent même de plusieurs siècles. Ainsi, ils ont souvent une isolation thermique insuffisante, des systèmes de chauffage obsolètes et des caractéristiques architecturales qui rendent la rénovation énergétique plus complexe.

Autrement dit, la grande majorité des logements parisiens ne répondent pas aux exigences en matière de performances énergétiques. D’après l’INSEE, à Paris en 2018, plus de la moitié des résidences principales, soit 567 000 logements, étaient classées E, F ou G. Parmi eux, 326 000 étaient classés F ou G. La proportion était particulièrement élevée dans certains arrondissements du centre de Paris ainsi que dans les 10e, 11e et 18e arrondissements où plus de 60% des résidences principales du parc privé étaient classées E, F ou G. Toutefois, Paris s’est engagé à réduire ses émissions de gaz à effet de serre et les propriétaires parisiens sont de plus en plus appelés à contribuer aux objectifs climatiques pour favoriser la transition vers une ville plus durable.

Proportion de logements du parc privé dont le DPE est classé E, F ou G en 2018, par arrondissement de Paris

Source : Insee, Fidéli 2019.

2. The Shift Project et le Plan de Transformation de l'Économie Française (PTEF)

En parallèle, l'État français encourage une prise de conscience collective nationale pour la rénovation énergétique des logements. Cela se traduit notamment par le développement de rapports comme celui de The Shift Project et son Plan de Transformation de l'Économie Française (PTEF). Créée en 2010, The Shift Project est une association française d'intérêt général qui contribue à l'élaboration de politiques publiques et européennes en matière de transition énergétique. Son PTEF vise à proposer des solutions pragmatiques pour décarboner le secteur du logement en France.

Aperçu de la synthèse du PTEF de The Shift Project

D’après The Shift Project, le secteur résidentiel représente un dixième des émissions de gaz à effet de serre de la France, principalement en raison du chauffage et de la consommation d’eau chaude. Le PTEF a pour objectif de rendre les logements plus confortables, plus ergonomiques, plus sains et plus résilients d’ici 2050. Ils nécessiteront aussi moins d’énergie et seront mieux adaptés aux évènements climatiques extrêmes. Le rapport présente plusieurs axes d’action pour décarboner le parc de logements existants :

Quels travaux réaliser pour rénover énergétiquement son logement ?

Pour chaque intervention, le diagnostiqueur qui produit un DPE se pose 3 questions :

- Comment le logement perd-il de l’énergie ?

- Comment le logement est-il chauffé ?

- Comment le logement est-il aéré ?

Le diagnostiqueur évalue aussi la perte de chaleur dans les parties communes pour créer un DPE réaliste. En se basant sur les données collectées, il attribue une note énergétique au logement et propose des conseils pour l'améliorer. La note et les recommandations peuvent varier en fonction de l'état initial et du type de construction du logement.

1. Isolation des surfaces (murs, toiture, sol)

Selon l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME), dans un logement mal isolé, 15 à 20% de la chaleur s’échappe par les murs, 25 à 30 % par le toit et 10% par le sol. Pour garantir une performance thermique optimale et réduire les pertes de chaleur, il est possible d’ajouter une couche d’isolant sur les surfaces internes et externes du logement. Le choix de l'épaisseur de l’isolant repose sur deux indicateurs qui sont : la conductivité thermique (capacité d’un matériau à laisser passer la chaleur et qui ne dépend pas de son épaisseur) et la résistance thermique (capacité isolante d’un matériau).

Ces deux indicateurs permettent de déterminer l'épaisseur d'isolant nécessaire pour une performance thermique réglementaire des murs, du sol et de la toiture. Par exemple, pour une isolation des murs idéale, il faut prévoir de 12 et 20 cm d'épaisseur selon le type d'isolant posé. Voici un récapitulatif des isolants les plus utilisés en matière d’efficacité thermique selon le type de travaux réalisés :

On estime à 10% du coût total des travaux le choix de l'épaisseur de l'isolant. La main-d'œuvre, la préparation du chantier, ou encore le matériel mis à disposition représente les plus grandes dépenses du propriétaire.

Attention toutefois, à Paris comme dans d’autres villes, il est souvent impossible d’isoler par l’extérieur. De très nombreux bâtiments parisiens sont classés haussmanniens et ajouter un isolant est interdit. Il faut donc se rabattre sur l’isolation par l’intérieur. Plus l’épaisseur est importante, plus le propriétaire peut améliorer la note thermique de l’appartement, au détriment de devoir réduire la surface habitable du logement pour incorporer l’épaisseur de l’isolant à l’intérieur.

2. Remplacement des fenêtres

Selon l’ADEME, la déperdition de chaleur par les fenêtres est de 10 à 15%. Il y a plusieurs aspects à considérer lors du choix de nouvelles fenêtres.

• - Le coefficient de transfert thermique, également appelé Uw : ce coefficient mesure la capacité d'une fenêtre à limiter les échanges de chaleur entre l'intérieur et l'extérieur. Plus le coefficient Uw est bas, plus la fenêtre est performante sur le plan énergétique. Il est recommandé de choisir des fenêtres avec un coefficient Uw inférieur à 1,2 W/m2K pour garantir une isolation thermique optimale. Au-dessus de 1,2 W/m2K, les fenêtres ont une capacité d’isolation standard, voire insuffisante.
• - Les cadres : ils sont généralement en PVC, bois ou aluminium.
• - Les vitrages : d’un côté, les intercalaires thermiques (PVC, aluminium…) agissent comme une barrière physique entre les vitres pour réduire les pertes de chaleur par rayonnement. D’un autre côté, des isolants comme le gaz argon peuvent être injectés pour remplir l’espace entre les vitres et créer une isolation supplémentaire grâce à leurs propriétés thermiques.
• - Les joints d'étanchéité : les joints de qualité supérieure, tels que les joints en caoutchouc ou en silicone, assurent une fermeture hermétique et empêchent les infiltrations d'air indésirables.
• - Les finitions extérieures : les finitions telles que les volets ou les persiennes (dispositifs de protection et de régulation de la lumière), peuvent renforcer l'isolation en fournissant une couche supplémentaire de protection contre les éléments extérieurs. Il est également recommandé de choisir des fenêtres équipées de dispositifs complémentaires comme des stores intégrés.

Pour conclure sur le sujet des fenêtres, un de nos agents BC2E, responsable de nombreux DPE pour nos propriétaires, nous a partagé son expertise. Selon lui, la fenêtre idéale serait d'une épaisseur de 20 mm, dotée d'un renfort solaire et d'un isolant intérieur tel que le gaz argon !

3. Installation d’un système de chauffage efficace

Le remplacement d'une chaudière existante est souvent une décision qui nécessite l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires. En effet, cela implique des modifications dans les parties communes de l'immeuble ou des travaux qui peuvent affecter la structure globale du bâtiment. Pourtant, en optant pour le remplacement d'une ancienne chaudière gaz ou fioul par une pompe à chaleur géothermique ou une chaudière à granulés, les propriétaires peuvent bénéficier d'une réduction notable de leur consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

La pompe à chaleur géothermique est une option particulièrement intéressante. Elle utilise l'énergie renouvelable stockée dans le sol pour chauffer l'immeuble de manière plus efficiente et respectueuse de l'environnement. Ce système capte la chaleur présente dans la terre par le biais de capteurs géothermiques et la transfère dans le système de chauffage de l'immeuble.

De même, le choix d'une chaudière à granulés peut également offrir des avantages écologiques. Ces chaudières fonctionnent en brûlant des granulés de biomasse, qui sont généralement fabriqués à partir de déchets de bois recyclés. De plus, les granulés de bois sont généralement moins coûteux que les combustibles fossiles, ce qui peut entraîner des économies significatives à long terme pour les copropriétaires.

4. Ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Une ventilation adéquate est essentielle pour maintenir la qualité de l'air intérieur et prévenir les problèmes d'humidité. Pour cela, il est recommandé d'installer des systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC) performants. Il existe différents types de VMC :

• - VMC simple flux : ce système extrait l'air intérieur et permet à l'air frais de pénétrer dans le logement par les défauts d'étanchéité ou les grilles de ventilation des portes et fenêtres. Bien que simple et économique à installer, ce système engendre d'importantes pertes thermiques, remettant potentiellement en question l'investissement réalisé dans l'isolation.
• - VMC hygroréglable : ce système fonctionne de manière similaire à la VMC simple flux, mais il extrait uniquement l'air humide lorsque le taux d'humidité atteint des niveaux insalubres. Cela limite les pertes thermiques. L'installation de ce type de VMC reste relativement simple et abordable.
• - VMC double flux : ce système permet l'échange de chaleur entre l'air sortant (chaud et humide) et l'air entrant (froid et sec). Il permet de récupérer jusqu'à plus de 90% des calories, réduisant ainsi considérablement les pertes thermiques. Cependant, il est essentiel que l'enveloppe du bâtiment soit parfaitement étanche. Le coût du matériel et de son installation par un professionnel spécialisé peut être plus élevé.

On comprend donc que si les parois du logement ne sont pas suffisamment étanches à l'air, l'utilisation d'un système de ventilation peut devenir contre-productive. Ainsi, l'isolation efficace des surfaces du logement (murs, plancher, toiture, fenêtres) va de pair avec la mise en place d'un système de ventilation performant.

Enfin, il convient de mentionner les cheminées qui sont présentes dans de nombreux logements à Paris. Si elles représentent un conduit naturel pour l'évacuation des fumées, il est toutefois recommandé d'évaluer les alternatives plus respectueuses de l'environnement, telles que les systèmes de chauffage à haute efficacité énergétique ou les systèmes de ventilation plus modernes que nous avons abordé jusqu’à présent.

Quelles sont les aides pour réaliser les travaux de rénovation énergétique ?

On estime qu’il faut un budget entre 30 000 et 50 000 euros pour transformer une passoire thermique en logement décent mais cela varie selon l’ampleur des travaux à réaliser. Aujourd’hui, la quasi-totalité des travaux de rénovation énergétique est dotée d’aides pour alléger le poids financier qu’ils représentent. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de prêts à taux réduit ou de réductions fiscales.

1. MaPrimeRénov’ (MPR)

MaPrimeRénov' est une aide financière mise en place par le gouvernement français pour encourager les travaux de rénovation énergétique et réduire le nombre de logements avec de faibles DPE. Ce dispositif est né de la fusion de l'aide "Habiter Mieux Agilité" de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah) et du Crédit d'impôt pour la Transition Énergétique (CITE) le 1er janvier 2020. Cette aide est accessible aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux syndicats de copropriété. Les sociétés civiles immobilières (SCI) ne sont pas éligibles. En voici quelques conditions :

• Le logement doit avoir été construit il y a plus de 15 ans. Cette limite est abaissée à 2 ans pour le financement d'un remplacement de chaudière au fioul par un autre appareil de chauffage
• Le propriétaire bailleur doit s’engager à louer son bien sur une durée d’au moins 5 ans et dans un délai d’un an suivant la demande de la prime.

Le montant de l'aide dépend du type de travaux, du profil de revenus des occupants et de la localisation du logement. Il est possible de bénéficier de la prime pour 1 logement principal et 3 logements en location maximum, dans la limite de 20 000 € sur 5 ans. Enfin, MaPrimeRénov' est aussi cumulable avec d'autres aides de l'État comme les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), l'Éco Prêt à Taux Zéro, le taux de TVA réduit à 5,5 % et certaines subventions locales.

2. Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

Les fournisseurs d'énergie tels qu'EDF, Engie et Total offrent des aides aux propriétaires et aux locataires de logements principaux ou secondaires pour encourager les travaux de rénovation énergétique. Ces aides prennent différentes formes : conseils, diagnostics énergétiques, mises en relation avec des artisans qualifiés, prêts et primes telles que des réductions sur les factures d'énergie ou des bons d'achat. En échange de ces aides, les entreprises obtiennent des certificats d'économie d'énergie (CEE) pour prouver leur engagement dans la promotion des économies d'énergie. En revanche, pour bénéficier des CEE, les fournisseurs d’énergie doivent utiliser des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) et sélectionner les travaux, équipements et aides éligibles dans le cadre du programme.

3. Autres aides cumulables à MaPrimeRénov’

• Le chèque énergie : c’est une aide financière gouvernementale destinée aux ménages ayant de faibles revenus. Il peut être utilisé pour régler les factures d’énergie ou financer des travaux de rénovation énergétique (isolation, fenêtres…). Le gouvernement détermine le montant du chèque qui se situe entre 48 € et 277 € et qui peut varier selon les revenus et la composition du foyer. Il est expédié chaque année aux domiciles des bénéficiaires.
• La TVA réduite : les résidences principales ou secondaires âgées de plus de 2 ans sont éligibles aux taux réduits de TVA de 10% et 5,5% pour les travaux de rénovation. Ces taux s'appliquent à l'achat de matières premières telles que la laine de verre, les fils électriques, ainsi qu'aux équipements de chauffage et aux dispositifs d'ouverture et de fermeture comme les portes et les fenêtres. Les prestations de main-d'œuvre bénéficient également de ces taux réduits. Pour en profiter, il est nécessaire que les travaux et les équipements soient facturés par une entreprise : si le propriétaire achète lui-même les matériaux, ils seront soumis au taux normal de 20%.
• Les subventions locales : certaines collectivités locales offrent des aides financières, telles que l’exonération de la taxe foncière. Pour en savoir plus, il faut s'adresser directement à sa mairie.
• L’Éco-PTZ, ou l’éco-prêt à taux zéro : il arrive que ces aides cumulables ne couvrent pas la totalité des travaux de rénovation. Il est alors possible de financer le reste des travaux en faisant un prêt sans intérêts auprès de la banque. Attention cependant, l’éco-PTZ est accordé uniquement par certaines banques et est d’un montant maximal de 50 000€.

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Article publié le 14/07/2023, rédigé par Alexandre Couronne