Tout savoir sur la révision des loyers

Le loyer que chaque propriétaire conclut avec son locataire est la clé de voûte du contrat de bail qui va lier les 2 parties. Le propriétaire bailleur doit trouver le bon équilibre entre loyer espéré et risque de vacance locative. Un loyer annoncé trop élevé peut décourager des locataires. A l’inverse un loyer trop bas peut représenter un manque à gagner pendant toute la durée du bail ainsi que pour les futurs baux car la révision du loyer est encadrée par la loi.

Comment le propriétaire peut-il revoir son loyer ?

Une révision du loyer est possible une fois par période de 12 mois mais cette dernière ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Lorsque vous louez en résidence principale, n’oubliez pas d’appliquer cette révision dès le premier renouvellement. En effet, si ce n’est pas le cas, la Loi considère que vous renoncez à ce droit pour le reste de la durée de la location.

Quand ?

Tous les contrats de location prévoient une clause dans laquelle est indiquée la date à laquelle peut se faire la révision et quel était l’indice IRL lors de la signature qui vous servira de référence pour la révision.

Comment calculer la révision ?

L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail et est à comparer avec l’indice du même trimestre un an plus tard ou le dernier indice connu à la date de révision :

(Loyer hors charges / indice de révision mentionné dans le contrat de location) x nouvel indice de la période équivalente ou dernier indice connu = nouveau loyer hors charges.

A ce nouveau loyer hors charges, il vous faut ajouter la provision de charges prévue au contrat que vous pouvez également réviser une fois par an après édition du relevé annuel de charges par votre syndic.

Cas 1 // Premier renouvellement :

(Loyer hors charges / indice de révision mentionné dans le contrat de location) x nouvel indice période équivalente ou dernier indice connu = nouveau loyer hors charges.

A ce nouveau loyer hors charges, il vous faut ajouter la provision de charges prévue au contrat que vous pouvez également réviser une fois par an après édition du relevé annuel de charges par votre syndic.

Ex : Location ayant débuté le 01/07/2021 au loyer de 1 800 € charges comprises (150 € de charges). Indice à la signature 130.69 – 1er trimestre 2021.

(Loyer hors charges : 1 650 € / indice IRL à la signature : 130.69) x nouvel indice période équivalente ou dernier indice connu : 133.93 = nouveau loyer hors charges : 1 690 €.

Nouveau loyer charges comprises : 1 690 € + 150 € = 1 840 €

N.B. : il est rare qu’un bail commence au 1er de chaque mois. Il est donc probable que la date de révision de loyer soit en cours de mois si bien que vous devrez effectuer une simple proratisation entre le nouveau et l’ancien loyer.

Dans l’exemple précédent, si la date de révision du loyer est au 12 juillet, il conviendra d’appliquer l’ancien loyer hors charges jusqu’au 11 juillet puis le nouveau loyer hors charges du 12 au 31 juillet :

• Du 1er au 11 juillet (soit 11 jours) : 1650€ + 150€
• Du 12 juillet au 31 juillet (soit 20 jours) : 1690€ + 150€
• Soit un loyer hors charges de 1675,8€ (= [11 jours * 1650€ + 20 jours * 1690€]/ 31 jours)+ 150€ de charges

Le nouveau loyer du mois de juillet sera donc de 1 825€ (1 675,8€ + 150€) puis celui du mois d’août de 1840€.

Cas 2 // si vous n’avez pas revu votre loyer depuis plus d’1 an :

(Loyer hors charges / dernier indice appliqué) x nouvel indice période équivalente ou dernier indice connu = nouveau loyer hors charges.

A ce nouveau loyer hors charges, il vous faut ajouter la provision de charges prévue au contrat que vous pouvez également réviser une fois par an après édition du relevé annuel de charges par votre syndic de copropriété.

Ex : Location ayant débuté le 01/07/2019 au loyer 1 800 € charges compris (150 €). Indice à la signature 129.38 – 1er trimestre 2019.

Le loyer a été augmenté chaque année de renouvellement depuis le début de la location.

Révision des loyers et DPE, comment sont-ils liés ?

Dans le cadre de la lutte contre les passoires énergétiques encadrées par la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021, une nouvelle échéance approche.

A compter du 01 août 2022, tous les appartements classés F ou G ne pourront plus voir leurs loyers être augmentés jusqu’à leur mis en conformité.

Une telle mesure a pour but d’inciter les propriétaires à entamer les travaux nécessaires à l’amélioration de l’isolation de leur(s) bien(s).

En conséquence, seuls les propriétaires d’appartements classé A, B, C, D et E pourront revoir leur loyer après le 1er août 2022. Pour les logements dont le DPE est classé F ou G, seuls ceux ayant une location en cours avec une date de renouvellement avant le 01 août 2022, pourront appliquer la révision annuelle de leur loyer selon le calcul vu précédemment.

Les autres conséquences du nouveau DPE

Un nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
Le DPE a fait l’objet d’une refonte qui le rend plus fiable, plus lisible, et permet de mieux tenir compte des enjeux climatiques.
Cette refonte s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clés.

Les logements classés F et G seront considérés comme indécents (s’ils présentent des déperditions thermiques importantes et si l’une des pièces ne possède pas de fenêtre, de VMC ou tout autre moyen d’aération) ; et ne pourront plus être mis sur le marché de la location sans travaux d’isolations substantiels.