Location meublée et fiscalité

Mettre un appartement en location meublée : quel régime fiscal choisir ?

Lorsqu’il s’agit de mettre un appartement en location, il faut savoir que les recettes de la location meublée sont soumises à l’impôt sur le revenu et ne sont pas considérées comme des revenus fonciers (fiscalité de la location vide). Par défaut, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous êtes imposé·e dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux possibilités vous sont alors offertes pour réduire votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé·e sur la moitié de vos loyers. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes. Avantage, ce dispositif diminue vos revenus locatifs donc vos impôts. Bon à savoir: le LMNP, au forfait ou au réel, n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Vous pouvez donc louer plusieurs logements tout en bénéficiant de ce régime.

Les recettes locatives se calculent sur le montant total de vos loyers, charges comprises.

Comprendre les différents cas d’imposition et de déclaration avant de mettre un appartement en location via une agence

Quelles sont les conditions du statut de LMNP ?

Le logement doit être loué meublé. Attention à bien respecter la définition de meublé donnée par le décret n° 2015-981 et notamment la liste du mobilier indispensable à offrir que voici :

• une literie avec couette et couverture.
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres.
• des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes.
• un réfrigérateur doté au minimum d’un compartiment avec un température inférieure à -6°C.
• de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, ainsi que des tables et sièges.
• des étagères de rangement.
• des luminaires.
• un matériel d’entretien adapté au logement.

Une fois ces critères respectés, vous serez même en mesure de mettre un appartement en location dans une agence. D’autres critères de location peuvent également être demandés comme par exemple être dans les prix du marché, notamment si vous souhaitez passer par notre offre Domus de gestion locative meublé.

Ressources et loyers. Vous êtes loueur en meublé non professionnel si vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. De plus, aucun membre de votre foyer fiscal ne peut être inscrit au registre du Commerce et des Sociétés.

Quels sont les avantages fiscaux du statut de LMNP ?

Vous avez le choix entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel. Votre prendrez votre décision en fonction du montant de vos recettes locatives.

Le micro-BIC s’applique si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €. Vous profitez alors d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures 50 % de vos recettes.

Lorsque vous décidez de mettre un appartement en location meublée et que vous gagnez plus de 70.000 €, le système d’imposition se complexifie et vous serez alors soumis à un régime dit réel d’imposition.

Le régime réel du LMNP concerne les recettes locatives supérieures à 70.000 € ou s’applique sur demande auprès du fisc si elles sont inférieures. De quoi s’agit-il ? Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (vous pouvez déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Ainsi, vos recettes sont diminuées, et donc vos impôts aussi !

Le LMNP vous permet de bénéficier d’un amortissement et de réduire votre bénéfice fiscal. Par exemple pour un appartement d’une valeur d’achat de 200.000 €, vous pouvez appliquer un taux d’amortissement de 2%, soit 4000 € par an à retrancher du montant annuel de vos recettes locatives !

Pas de droit au déficit ! Impossible de créer des déficits fonciers comme en location vide car vous appliquez déjà vos charges et vos amortissements. Cependant, si un déficit apparaissait il serait reporté sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limitation de durée. Vous pouvez ainsi diminuer légalement vos recettes locatives chaque année.

Le statut de LMP (Loueur en meublé professionnel), l’autre façon de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

L’avantage principal de ce statut est de vous permettre de défiscaliser toutes vos dépenses en déduisant de vos revenus globaux les charges, les frais de travaux, les intérêts d’emprunt. En faisant baisser vos recettes, vous baissez vos impôts.

De plus vous échappez à la taxation des plus-values immobilières et à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), qui remplace l’ISF depuis janvier 2018. Et, comme le LMNP, vous n’êtes pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 €. Cependant ce statut est plutôt réservé aux investisseurs professionnels. En plus d’une capacité financière importante, vous devrez faire appel aux services de professionnels experts (avocat, expert-comptable) pour gérer votre activité.

Les conditions du statut de LMP

Vous devez respecter trois conditions :

• être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ;
• atteindre au moins 23.000 € de recettes par an ;
• vos recettes locatives doivent dépasser le total de vos autres revenus professionnels.

Les avantages fiscaux du LMP

- Le régime micro-BIC. Si vos recettes ne dépassent pas 70.000 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Seule la moitié de vos ressources est donc imposée. Ce statut vous avantage si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion et de syndic, etc.) sont inférieures au seuil de 50 %.

- Le régime réel. Il vous permet de déduire les différentes charges (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, cotisations sociales, etc.) de vos recettes locatives. Toutes ces dépenses s’imputent sur vos revenus globaux, qui baissent ainsi de façon significative et réduisent d’autant votre imposition.

Parallèlement, vous cumulez les amortissements déductibles (faculté de déduire des loyers une partie du prix du logement). La défiscalisation LMP vous permet de déduire les charges liées à votre investissement de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs) ce qui peut représenter forte réduction d’impôt.

- Vos autres avantages : vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values immobilières si vos recettes locatives sont inférieures à 90.000 € par an. L’exonération est partielle de 90.000 à 126.000 €. Vous échappez à l’Impôt sur la fortune immobilière, qui remplace l’ISF depuis 2018, en toute légalité si vos recettes dépassent 23.000 € par an et si elles représentent plus de la moitié de vos revenus. Enfin, vous transmettez votre patrimoine dans d’excellentes conditions grâce à un régime fiscal de faveur sur les droits de succession.

Après ce rapide tour d’horizon vous comprenez mieux l’intérêt de faire le bon choix pour déclarer vos revenus locatifs. Si vous souhaitez vous faire accompagner, nous vous invitons à nous contacter via notre formulaire en ligne.

Avant de mettre un appartement en location via une agence, il est impératif de prendre connaissance de la fiscalité du moment. Cela vous permettra d’obtenir une estimation plus réaliste du revenu net propriétaire et de la rentabilité finale escomptée. Book-A-Flat, spécialisé dans la location meublée d’appartements à Paris, vous aide à faire le point sur la fiscalité actuelle afin d’être en règle lorsque vous louez.