Investir dans le meublé
Épisode 3 :

Dans les deux épisodes précédents (Définir sa stratégie, trouver et financer son bien et Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer), nous avons distillé de précieux conseils au nouvel investisseur pour acquérir, embellir et définir la bonne stratégie loyer en vue de louer le bien.
C’est dorénavant l’étape la plus importante : la mise en location, la gestion et la déclaration des revenus imposables pour profiter pleinement du régime LMNP.

a. Louer et gérer le bien

Louer avec ou sans agence : comment choisir ? La question est légitime et mérite de s’y attarder pour prendre la bonne décision. D’un côté la rentabilité immédiate et les économies théoriques, de l’autre la sérénité et le gain de temps.

La mise en location d’un bien peut être chronophage et anxiogène. Cela demande du temps et de l’expertise. Voici toutes les étapes d’une mise en location de :

• Estimer le loyer en fonction du marché et du cadre juridique (voir notre article Rénover avec goût et isoler votre logement, puis fixer le loyer)
• Rassembler tous les documents nécessaires à la mise en location (preuves d’identités, acte de propriété, diagnostics)
• Prendre en photo le logement puis publier sur une plateforme de confiance en décrivant décrivez les éléments essentiels : surface, nombre de pièces et chambres, loyer charges comprises, l’étage, la présence ou non d'ascenseur, l’orientation, la note DPE, les atouts du logement
• Faire visiter votre logement en évitant le soir pour que la lumière soit présente. Arrangez votre logement, faites un grand ménage car aucun locataire ne se projettera dans un appartement mal entretenu
• Sélectionner le meilleur dossier sur des critères de solvabilité financière et de sérieux. Le locataire ou son garant doit gagner au minimum 3 fois le montant du loyer en net avant impôt. Quand ce n’est pas respecté, c’est le risque que le locataire ne finisse pas ses fin de mois et doivent retarder le paiement du loyer. Demandez systématiquement les trois derniers bulletins de salaires, l’attestation employeur que le salarié ne soit pas en période d’essai ou de licenciement, les derniers avis d’imposition. Si le locataire candidat est en profession libérale, les avis d’imposition et des preuves de chiffres d’affaires comme des factures sont vivement recommandés
• Rédiger le bail et le faire signer
• Appeler le loyer et le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est la somme séquestrée sur votre compte durant toute la durée de la location et qui devra être rendue au locataire entièrement ou partiellement après l’état des lieux de sortie. Le montant en meublé est de deux mois hors charges pour les baux en résidence principale et de deux mois charges comprises pour les contrats signés en résidence secondaire ou société (contrat encadré par le Code Civil)

Maintenant qu’un locataire est trouvé, il faut organiser son entrée, la gestion des imprévus et son départ lorsqu’il vous annoncera qu’il quitte les lieux.

• Organiser l’inventaire puis l’état des lieux d’entrée
• Appeler le loyer et assurer les quittancements
• Envoyer les quittances de loyer
• Réviser le loyer annuellement dans le cadre d’ lRL
• Intervenir rapidement en cas de sinistre
• S’occuper de la gestion des sinistres non couverts pas l'assurance habitation du locataire
• Relancer en cas d’impayés, recouvrer les impayés (toute procédure nécessaire en cas d’impayé contre le locataire)
• Gérer les formalités de fin de contrat et s'assurer qu'elles respectent bien le formalisme requis : le congé du locataire (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.) ; le congé du bailleur (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.)
• Organiser l’état des lieux de sortie
• Estimer le montant des réparations à retenir sur le dépôt de garantie
• Reverser le dépôt de garantie

Le préavis de départ du locataire doit vous être envoyé en recommandé avec accusé de réception un mois avant sa sortie.

La gestion du bien requiert discipline et expérience pour s’assurer du bon investissement locatif. Un bien peut se dégrader très rapidement sans suivi rigoureux. Il faut être présent, réactif car le risque est grand que votre locataire claque la porte et que vous ayez du mal à trouver un nouveau locataire sans baisser le loyer.

Un premier conseil à donner à tous : si vous avez peur de ne pas trouver le sommeil la nuit, confiez toutes ces missions à des experts de la location et de la gestion meublée. Les tarifs d’une bonne agence immobilière sont de l’ordre de 7% du loyer annuel pour la recherche de locataires et entre 5 et 9% pour la gestion locative.

b. Fiscalité : déclarer ses revenus en frais réels

En plus d’une plus grande flexibilité du propriétaire, d’un loyer supérieur de 5 à 15% par rapport au vide, la location meublée permet de réduire considérablement ses impôts provenant des revenus locatifs. Si les chiffres ne sont pas votre point fort, demandez conseil à votre agence ou à un expert comptable.

En tant que loueur meublé, vous pourrez opter soit pour le régime micro-BIC ou le régime réel :

• Le régime micro-BIC est le régime par défaut pour les revenus locatifs inférieurs à 72 600€ (6 050€ / mois). Vous profiterez mécaniquement d’un abattement forfaitaire de 50% (contre 30% dans le vide) et devrez payer 17,2% de prélèvements sociaux. L’avantage de ce régime est la simplicité de la démarche car vous n’aurez qu’à remplir une déclaration annuelle auprès du service des impôts.
• Plus rentable, le régime réel s’applique à tout type de loueur meublé et permet de déduire l’ensemble des charges (intérêt d’emprunts, frais d’acquisitions, frais d’agences de location et de gestion, taxe foncière, facture d’entretien et de réparation, abonnements, assurance, frais de gestion) et d’amortir la valeur du bien, les gros travaux et le mobilier. Dans 85% des situations, ce régime est plus intéressant pour les propriétaires avec comme résultat de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs sur une durée moyenne de 10 ans.

En régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), si vous percevez un loyer mensuel de 1250€/mois, vous abattrez 50% de cette somme et ne déclarerez que 7 500€ comme revenu imposable.

Si vous optez pour un régime réel, le montant de votre acquisition (ici 250 000€) sera amorti sur une durée à affiner avec un comptable et les charges d’immeubles, d’acquisitions, de location, de gestion seront déduites entièrement. Dans ce cas précis, vous ne paierez pas d'impôts sur vos revenus locatifs pendant une durée d’au moins 10 ans.

c. Le guide bon bailleur meublé - La check-list essentielle

Meubles

• une literie comprenant une couette ou une couverture
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
• des plaques de cuisson
• un four ou un four à micro-ondes
• un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°
• la vaisselle (propre, de goût) nécessaire à la prise des repas
• des ustensiles de cuisine
• une table et des sièges
• des étagères de rangement
• des luminaires
• le matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Surface

• logement d’1 seule pièce : supérieure à 9 m² (ou 10 m²2 si un lavabo est installé). Pas de dimension au sol inférieure à 2,50 m, et hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 mètres
• logement de plusieurs pièces : au moins une pièce principale supérieure à 9 m² et aucune autre pièces inférieure à 7 m², et hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 mètres

Assurance

• contrat d’assurance multirisques propriétaire non-occupant
• assurance loyers impayé

Dossier de diagnostics techniques et certificat

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) datant de moins de 10 ans
• constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949. Valable 6 ans en présence de plomb
• état des risques et pollutions (inondations, séismes, avalanches, ...) obligatoire à Paris, datant de moins de 6 mois
• état de l'installation intérieure de l'électricité de moins de 6 ans
• état de l'installation intérieure du gaz de moins de 6 ans
• surface habitable loi Boutin (sans limite si pas de travaux significatifs)

Bon à savoir : le diagnostic amiante pour les logements construits avant 1977 doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

Article publié le 12/10/2022, rédigé par Alexandre Couronne