Investir dans le meublé
Épisode 2 :

Dans l’épisode précédent Définir sa stratégie, trouver et financer son bien, nous vous avons donné quelques conseils sur les principes fondamentaux d’une bonne stratégie d’investissement locatif. Maintenant que vous avez les clés de votre logement, l’heure est aux grands chantiers pour le louer au meilleur loyer et vous assurez un bon rendement en toute sérénité.

a. Rénover le logement pour s’assurer un meilleur rendement

Plus vous soignerez la décoration, la qualité des meubles et équipements, la propreté et la fraîcheur des lieux, plus votre appartement sera attractif. Ne pensez pas que le talent du photographe palliera le manque de charme ou de style de votre bien ! L’illusion ne durerait qu’un temps. La déception est un sentiment cruel. Non seulement vous perdriez un possible locataire mais vous pourriez recevoir un avis négatif. Mieux vaut viser le standing d’un hôtel haut de gamme où tout est pensé pour que les personnes accueillies se sentent immédiatement à l’aise et en parfaite sécurité. Faites appel au service d’un décorateur d’intérieur ou inspirez-vous des dernières tendances en vogue sur les sites de référence pour aménager au goût du jour l’appartement que vous souhaitez louer meublé.

De plus, aujourd’hui, meubler un logement avec élégance est peu onéreux. Les marques d’ameublement proposent toutes des meubles robustes et contemporains ainsi que des éléments de décoration accessibles à tous.
Mettez y du cœur et donnez vie à votre logement pour attirer les locataires qui sont noyés par le volume parfois d’annonces.
Faites abstraction de vos goûts : pensez consensuel. C’est la clé du succès.

Vous pouvez aussi être accompagnés par un architecte ou décorateur d’intérieur. Nos partenaires déco travaillent à l’aménagement de l’intérieur idéal, avec sobriété et élégance et à moindre coût pour recevoir vos futurs locataires.

Appartement rénové par notre architecte d’intérieur Virginie Chekroun

b. Rénover pour augmenter sa performance énergétique

Un courant d’air, des murs glacés ou gondolés par l’humidité ? Ce sont des signes qui peuvent vous indiquer que la performance énergétique de votre logement est médiocre, voire que votre bien est vétuste. La rénovation d’un logement est souvent indispensable quand on se lance dans l’investissement locatif, à plusieurs titres :

• La présentation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire sur l’annonce immobilière. Elle indique au locataire la consommation énergétique attendue à l’année.
• La loi Climat et Résilience va interdire progressivement la mise en location des passoires thermiques notées F (en 2028) et G (en 2025). Concrètement, le bailleur ne pourra plus louer son logement déclaré comme vétuste s’il n’effectue pas de travaux permettant des économies d’énergie substantielles. Parfois, l’investissement nécessaire pour que le bien passe à la note supérieure dépend d’une chaudière collective ou d'une l'isolation extérieure du bâtiment. C’est donc au niveau de l’Assemblée Générale des copropriétaires qu’il faut discuter.
• Des locataires heureux dans leur logement, c’est moins de turnover, moins de soucis autour de votre investissement et un rendement locatif amélioré.
• Une rénovation énergétique donne aussi de la valeur à votre bien. Lors d’une revente, surtout avec la loi Climat et Résilience, les acheteurs se tourneront beaucoup plus vers un bien écologie et économique.

Attention, il y a beaucoup d’arnaques dans le secteur des aides et les artisans ne sont pas toujours fiables. Faites-vous bien conseiller.

c. Définir le meilleur loyer

Le loyer que chaque propriétaire conclut avec son locataire est la clé de voûte du contrat de bail qui va lier les deux parties. Le propriétaire bailleur doit trouver le bon équilibre entre loyer espéré et risque de vacance locative. Un loyer annoncé trop élevé peut décourager des locataires. A l’inverse, s’il est trop bas, ce sera un manque à gagner pendant toute la durée du bail ainsi que pour les futurs baux car la révision du loyer est encadrée par la loi.

Le propriétaire est bien entendu libre de fixer son propre loyer mais il a besoin de méthode pour respecter la loi du marché. N’hésitez pas à regarder les prix pratiqués pour le même type de biens dans le quartier avec les caractéristiques propres à votre logement :

- la superficie et le nombre de pièces

- l’étage et la présence d'ascenseur

- le type de chauffage

- la présence d’un parking ou d’une cave

- l’existence de surfaces extérieures (balcon, terrasse, rooftop, jardin, cour privative)

N’oubliez pas que les logements que vous voyez sur les différentes plateformes sont des biens qui ne se sont toujours pas loués. A l’inverse, vous n’avez pas de visibilité sur les appartements déjà loués au bon prix. C’est une des raisons pour laquelle les propriétaires ont souvent tendance à surestimer leur bien car ils se comparent par rapport à des logements au-dessus du prix du marché.

Enfin, il existe des règles claires qui encadrent les loyers, à commencer par l’encadrement des loyers.

Si votre logement se trouve à Paris, Bordeaux, Montpellier, dans l’une des communes d’Est... Ensemble le loyer hors charges est encadré, c'est-à-dire qu’il ne peut pas dépasser un certain montant. A Paris, ces montants de référence sont fixés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) en fonction des quartiers et selon le type de logement (nombre de pièces) et l’année de construction de l’immeuble. Il existe deux barèmes selon le type de location, vide ou meublée. Les loyers de référence sont exprimés en €/m2 et consultables ici.

Le propriétaire bailleur peut excéder ce montant grâce à un complément de loyer qui doit se justifier par une caractéristique exceptionnelle à mentionner dans le bail. Cela peut être une vue dégagée sur tout Paris depuis les hauteurs de Montmartre, une terrasse de dimension extraordinaire, un jardin suspendu, une grande hauteur de plafond ou toute autre particularité qui n’appartienne pas aux critères retenus pour le calcul du loyer de référence. Deux autres conditions doivent être remplies :

1. Cette particularité doit être déterminante pour la fixation du loyer, notamment par comparaison aux logements de la même catégorie dans le même quartier.
2. Elle ne peut pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux que vous (le propriétaire) avez réalisés.

Autre contrainte administrative, lorsque le bien est déjà à la location, le bailleur doit respecter un cadre légal lui permettant d’augmenter son loyer. Ce cadre est défini par l’Indice de Révision des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.
Une révision du loyer est possible une fois par période de 12 mois mais cette dernière ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Lorsque vous louez en résidence principale, n’oubliez pas d’appliquer cette révision dès le premier renouvellement. En effet, si ce n’est pas le cas, la Loi considère que vous renoncez à ce droit pour le reste de la durée de la location.

Quand ? Tous les contrats de location prévoient une clause dans laquelle est indiquée la date à laquelle peut se faire la révision et quel était l’indice IRL lors de la signature qui vous servira de référence pour la révision.

Comment calculer la révision ? L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail et est à comparer avec l’indice du même trimestre un an plus tard ou le dernier indice connu à la date de révision :

(Loyer hors charges / indice de révision mentionné dans le contrat de location) x nouvel indice de la période équivalente ou dernier indice connu = nouveau loyer hors charges.

A ce nouveau loyer hors charges, il vous faut ajouter la provision de charges prévue au contrat que vous pouvez également réviser une fois par an après édition du relevé annuel de charges par votre syndic.

Article publié le 29/09/2022, rédigé par Alexandre Couronne