Quel régime fiscal choisir en 2026 : micro-BIC ou réel ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste en 2026
l’un des dispositifs fiscaux les plus avantageux pour les propriétaires bailleurs,
malgré les évolutions réglementaires récentes. Il permet, selon le régime choisi,
de réduire fortement l’imposition des loyers, voire de ne payer
aucun impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Avantages généraux du LMNP en 2026
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Amortissements comptables : le LMNP permet de déduire de nombreux frais
(travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, mobilier) ainsi que
l’amortissement du bien immobilier (hors valeur du terrain),
réduisant significativement le revenu imposable.
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Flexibilité fiscale : deux régimes fiscaux sont accessibles,
le micro-BIC et le régime réel, permettant d’adapter la stratégie fiscale
à la situation du propriétaire et à l’évolution du bien dans le temps.
Le micro-BIC : simplicité et gestion allégée
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) reste en 2026
une solution simple, particulièrement adaptée aux investisseurs dont les
revenus locatifs et les charges restent modérés.
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Fonctionnement : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de
50 % sur les recettes locatives
(taux spécifique applicable aux meublés de tourisme classés selon la réglementation en vigueur).
Aucune déduction de charges réelles ni d’amortissements n’est possible,
ce qui simplifie fortement la déclaration fiscale.
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Pour qui ? Ce régime est attractif si vos charges réelles
(travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) sont inférieures à l’abattement forfaitaire,
ou si vous privilégiez une gestion fiscale très simplifiée.
Le régime réel : la solution la plus optimisée fiscalement
En 2026, le régime réel est le plus souvent privilégié par les propriétaires
en location meublée, notamment lorsque le bien est financé à crédit
ou génère des charges importantes.
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Fonctionnement : vous déduisez l’ensemble des charges réelles
(intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, honoraires)
ainsi que les amortissements du bien et du mobilier.
Dans la majorité des cas, cette mécanique permet de ramener le revenu imposable
à zéro, voire de créer un déficit reportable sur les années suivantes.
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Pour qui ? Ce régime est particulièrement intéressant lorsque
les charges représentent environ 40 à 50 % ou plus des loyers perçus.
Il est plus technique à gérer, mais bien plus rentable fiscalement à moyen et long terme.
Micro-BIC ou régime réel : que choisir concrètement en 2026 ?
Le micro-BIC reste adapté aux situations simples, mais le régime réel s’avère
aujourd’hui le plus avantageux dans la majorité des cas.
C’est pourquoi de nombreux propriétaires optent pour le régime réel dès la première année,
souvent avec l’aide d’un accompagnement spécialisé pour sécuriser leur déclaration.
